Buenos Aires 25 de enero de 2012
RESOLUCIÓN Nº 23/GCABA/SECPLAN/12
INTERPRETA LEY N° 3232 – INTERPRETACIÓN OFICIAL – ALCANCES URBANÍSTICOS DE LA LEY -ALTURAS MÁXIMAS – PARCELAS LM01-LM10 Y LM13 SITAS AVENIDAS EDUARDO MADERO 1014-20 – 1180 Y LEANDRO ALEM 815 – REQUISITOS – PERÍMETRO – PLANO LÍMITE HORIZONTAL – SUPERFICIES UTILIZABLES – CONSTRUCTIBILIDADES MÁXIMAS TOTALES Y PARCIALES – CONSTRUCCIÓN VOLUMEN EN NIVELES SUBTERRÁNEOS
VISTO:
El Expediente N° 2.400.868/2011, y la Ley N° 3.232
CONSIDERANDO:
Que por la mencionada Ley, la Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires sancionó las normas morfológicas y urbanísticas, de las Parcelas LM01, LM10 y LM13, ubicadas en la Avenida Eduardo Madero N° 1.014/20 (Nomenclatura Catastral: Circunscripción 20, Sección 3, Manzana 62D, Parcela 4), Avenida Eduardo Madero N° 1180 (Nomenclatura Catastral: Circunscripción 20, Sección 3, Manzana 62D, Parcela 5) y la Avenida Leandro N. Alem N° 815 (Nomenclatura Catastral: Circunscripción 20, Sección 3, Manzana 62B, Parcela 3), respectivamente
Que resulta necesario, y a efectos de producir respuestas de carácter aclaratorio, realizar una interpretación oficial de los alcances urbanísticos de dicha Ley
Que el Área Técnica competente de la Dirección General de Interpretación Urbanística, a través del Dictamen N° 0298-DGIUR-2012, analizó los contenidos establecidos en el Artículo 8° de la citada Ley N° 3.232, respecto de las distancias establecidas entre volúmenes a edificarse y los preexistentes
Que en relación a esto último, entendió que, en caso de optarse por una construcción de un edificio de perímetro libre sin basamento por razones urbanísticas, circulatorias de contexto relacionados con los conceptos de conformación de espacio público, accesibilidad y conectividad interior del conjunto, la conformación de circulaciones protegidas de uso público y la continuidad del espacio público, las circulaciones y las volumetrías existentes, razones que deberán ser debidamente justificadas, el volumen de perímetro libre sin basamento y sus distancias emergentes entre volúmenes preexistentes y a construirse serán igualmente las indicadas en el apartado «TORRE» de los Planos 5.4.6.14a, 5.4.6.14b y 5.4.6.14c;
Que en lo que respecta, a las alturas máximas establecidas para las Parcelas LM01, LM10 y LM13, entiende que, en caso de optarse por la construcción de un edificio de perímetro libre sin basamento (por las razones urbanísticas, circulatorias a nivel planta baja y de contexto que deberán ser debidamente justificadas), podrá optarse para el cálculo de dicha altura, por una cota de arranque de +11,60 metros desde la cota 0 de la parcela;
Que a los efectos de poder establecerse el Plano Límite Horizontal, siempre de acuerdo a lo establecido por el Código de Planeamiento Urbano, podrán construirse las salas de máquinas e instalaciones especiales requeridas por la autoridad de aplicación, en un total de +7,5 metros por encima de la altura máxima establecida para cada parcela;
Que a su vez, corresponde aclarar que las superficies utilizables en los dos últimos niveles, deberán ser como máximo del 75 % de las superficies del nivel inmediatamente inferior. En caso de optarse por la programación de edificios, cuyos remates de fuste de torre encuentren geometrías irregulares, siempre que tal cuerpo esté destinado a sala de máquinas e instalaciones especiales, podrá medirse la altura máxima del mismo en forma compensada, entre la altura medida del punto inferior de dicho cuerpo hasta su punto superior;
Que lo establecido en la Ley N° 3232, se entiende como a una norma netamente de carácter morfológico; toda vez que se han graficado en forma muy precisa, las volumetrías y envolventes posibles en los Planos N° 5.4.6.14a, 5.4.6.14b y 5.4.6.14c. Al respecto, las graficaciones volcadas en los planos antedichos, definen claramente constructibilidades máximas totales y parciales, de lo que se desprende que las mismas serán las emergentes de la aplicación de las envolventes surgidas de tales documentos, incluyendo las variantes establecidas en los considerandos anteriores;
Que, la ubicación de estas tres parcelas en el Área Central de la Ciudad de Buenos Aires, amerita entender, la necesidad de establecerse un claro programa de localización en tales predios, de espacios de cocheras suficientes, a efectos de poder cumplimentarse en forma eficaz, con las regulaciones establecidas por los distintos organismos de aplicación por un lado, y de generarse condiciones urbanísticas en lo que al vehículo respecta, con sustanciales mejoras para el área;
Que por lo expuesto en el considerando anterior, es de interpretar que por debajo de la cota 0 de la parcela, podrán construirse un volumen a niveles subterráneos, que garantice el cumplimiento de las normas específicas para estacionamiento e instalaciones especiales, y asimismo en consonancia con los postulados establecidos por el Plan Urbano Ambiental, generar mejoras sustanciales de las condiciones urbanísticas en lo que al vehículo respecta;
Que por su parte, el Director General de Interpretación Urbanística compartió, el análisis realizado en el Dictamen N° 298-DGIUR-2012 por su Área Técnica; considerando a su vez, que corresponde el dictado del pertinente acto administrativo.
Por ello, y en uso de las facultades conferidas,
Artículo 1°.- Hágase saber que, las alturas máximas establecidas en la Ley N° 3.232 para las Parcelas LM01, LM10 y LM13, ubicadas en la Avenida Eduardo Madero N° 1.014/20 (Nomenclatura Catastral: Circunscripción 20, Sección 3, Manzana 62D, Parcela 4), Avenida Eduardo Madero N° 1180 (Nomenclatura Catastral: Circunscripción 20, Sección 3, Manzana 62D, Parcela 5) y la Avenida Leandro N. Alem N° 815 (Nomenclatura Catastral: Circunscripción 20, Sección 3, Manzana 62B, Parcela 3), respectivamente, deberán ser interpretadas de la siguiente forma:
a) En caso de optarse, por la construcción de un edificio de perímetro libre sin basamento (por las razones urbanísticas, circulatorias a nivel planta baja y de contexto que deberán ser debidamente justificadas), podrá optarse para el cálculo de dicha altura, por una cota de arranque de +11,60 metros desde la cota 0 de la parcela;
b) A los fines de establecer el Plano Límite Horizontal, siempre de acuerdo con lo dispuesto por el Código de Planeamiento Urbano, podrán construirse las salas de máquinas e instalaciones especiales requeridas por la autoridad de aplicación, en un total de +7,5 metros por encima de la altura máxima establecida para cada parcela;
c) Las superficies utilizables en los dos últimos niveles, deberán ser como máximo del 75 % de las superficies del nivel inmediatamente inferior. En caso de optarse por la programación de edificios, cuyos remates de fuste de torre encuentren geometrías irregulares, siempre que tal cuerpo esté destinado a sala de máquinas e instalaciones especiales, podrá medirse la altura máxima del mismo en forma compensada, entre la altura medida del punto inferior de dicho cuerpo hasta su punto superior
d) Las constructibilidades máximas totales y parciales de cada una de las parcelas, surgirán de la aplicación volumétrica de las envolventes que surjan de los Planos 5.4.6.14a), 5.4.6.14b) y 5.4.6.14c), incluyendo las variantes establecidas en los puntos a) y b)
e) Por debajo de la cota 0 de la parcela, podrán construirse un volumen en niveles subterráneos, que garantice el cumplimiento de las normas específicas para estacionamiento e instalaciones especiales, y asimismo en consonancia con los postulados establecidos por el Plan Urbano Ambiental, generar mejoras sustanciales de las condiciones urbanísticas en lo que al vehículo respecta.
Artículo 2°.- Regístrese, publíquese en el Boletín Oficial de la Ciudad de Buenos Aires, incorporase al Código de Planeamiento Urbano, comuníquese a las Direcciones Generales de Interpretación Urbanística y de Registro de Obras y Catastro. Cumplido, archívese.
Lostri