PODER JUDICIAL DE LA CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES
TRIBUNAL SUPERIOR DE J
RESOLUCIÓN Nº 690/PJCABA/TSJ/17
Ciudad Autónoma de Buenos Aires, 16 de agosto de 2017
VISTOS:
los autos indicados en el epígrafe,
RESULTA
1. La Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal
AIPH
–en adelante la Asociación–, promueve acción declarativa de
inconstitucionalidad en los términos del art. 113 inc. 2°, CCBA y art. 17 y ss. de la ley
n° 402, a fin de que se declare la invalidez y pérdida de vigencia de los artículos 3; 9
incisos k) e i) y 13 de la ley n° 941, por entender que resultan contrarios a los artículos
2065; 2067 inc. j) y 2060 del Código Civil y Comercial de la Nación respectivamente, y
en consecuencia, violatorios de los artículos 75 inc. 12 y 31 de la Constitución
Nacional y del artículo 1 de la Constitución de la Ciudad de Buenos Aires (fs. 1/10
vuelta).
Señala que la ley nacional n° 13.512 determinó pautas para la organización de los
edificios de propiedad horizontal pero no estableció con precisión la gestión, labor y
obligaciones de los administradores de consorcio. Mediante la ley n° 941 –luego
modificada por su similar n° 3254– la Ciudad dictó normas para regular la actividad y
posteriormente, el nuevo Código Civil y Comercial, incorporó disposiciones regulando
el régimen de propiedad horizontal y, entre otras disposiciones, reguló la actividad y
funcionamiento de los administradores de consorcios.
Sostiene que «en cuestiones de ejercicio profesional es aceptable la incumbencia local
pero, en caso de contradicción, la norma preeminente es la disposición nacional» (fs. 5
vuelta) y cita en su apoyo la doctrina de la Corte Suprema de Justicia de la Nación in
re «Colegio de Profesionales de la Agronomía de Entre Ríos c/Consejo Profesional de
Ingeniería Agronómica s/amparo» (CSJ 592/2011- 47-Cl/CS1) y la sentencia dictada
por este Tribunal en autos «Corporación de Rematadores y Corredores Inmobiliarios
Mutual c/ GCBA s/ acción declarativa de inconstitucionalidad» (expte. n° 5520/07).
Plantea que los artículos de la ley n° 941 cuestionados entraron en colisión con el
actual Código Civil y Comercial de la Nación, configurando un caso de
inconstitucionalidad sobreviniente en el
contrapunto normativo supra expuesto, por resultar la regulación nacional contraria a
la que había dispuesto la Legislatura local.
2. Por decisión del 5 de octubre de 2016, el Tribunal resuelve declarar formalmente
admisible la acción declarativa de inconstitucionalidad únicamente respecto de los
artículos 9 inciso k) y 13 de la ley n° 941 (fs. 58/63).
3. La Procuración General de la Ciudad solicita el rechazo de la acción intentada.
Aduce, en sustancia, que la actora no articula un caso constitucional al no indicar los
preceptos constitucionales que considera violentados. Añade que la ley n° 941, que
regula el ejercicio profesional de los administradores de consorcios, fue dictada por la
Legislatura local en ejercicio de sus atribuciones constitucionales y que hay facultades
concurrentes entre la Nación y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires para el ejercicio
del poder de policía cuando, como en el caso, no hay incompatibilidades insalvables
entre las normas (fs. 68/81).
4. En su dictamen del 1 de febrero de 2017, el Fiscal General Adjunto propicia el
rechazo de la acción respecto de la impugnación del artículo 9 inciso k de la ley n° 941
y la admisión parcial respecto de la inconstitucionalidad del artículo 13, en cuanto a la
mayoría prevista en dicha norma. Postula que, en este último caso, se afecta la
distribución de competencias establecida en el artículo 75 inciso 12 de la Constitución
Nacional, toda vez que, en su criterio, se trata de una regulación de la asamblea de
propietarios que constituye una materia propia del régimen de propiedad horizontal, es
decir del derecho civil (fs. 89/92).
5. Con fecha 29 de marzo de 2017 se celebra la audiencia del art. 6° de la ley n° 402
en la que exponen sus argumentos la Asociación Civil de Administradores de
Consorcios de Propiedad Horizontal, la Procuración General de la Ciudad y el Fiscal
General Adjunto (acta obrante a fs. 109).
Fundamentos:
La juez Inés M. Weinberg dijo:
1. La acción promovida por la Asociación Civil de Administradores de Consorcios de
Propiedad Horizontal -AIPH- ha quedado circunscripta–en virtud de la admisibilidad
parcial resuelta por el Tribunal el 5 de octubre de 2016– a la pretensión de obtener la
declaración de inconstitucionalidad de los artículos 9 inciso k) y 13 de la ley 941.
La actora plantea, en sustancia, que las normas impugnadas se han tornado
inconstitucionales a partir de la entrada en vigencia –el 1 de agosto de 2015– del
Código Civil y Comercial de la Nación (ley 26.994), toda vez que, en sus artículos 2067
inciso j) y 2060 regula de manera distinta las situaciones previstas en los artículos 9
inciso k) y 13 de la ley local. Aduce, entonces, que se trata de materia delegada al
Gobierno Federal, de acuerdo con el artículo 75 inciso 12 de la Constitución Nacional
y, en consecuencia, la Ciudad de Buenos Aires ha perdido la potestad para legislar en
esa materia.
2. En cuanto al cuestionamiento del artículo 9 inciso k) de la ley 941 la accionante
argumenta que, ante el mismo supuesto fáctico de cese o renuncia del administrador
previsto en el art. 2067 inciso j) del CCyCN, se establecen plazos distintos para «poner
a disposición del consorcio los materiales que corresponden». Sin embargo, advierto
que del cotejo de aquellas normas no se verifica una incompatibilidad, pues admiten
una interpretación armónica que las concilia. Es por ello, y por los motivos que
continuación se exponen, que considero que corresponde rechazar el planteo.
2.1. En primer término, es oportuno recordar aquí la inveterada jurisprudencia de la
Corte Suprema de Justicia de la Nación –refiriéndose al control difuso de
constitucionalidad, aplicable mutatis mutandis al control concentrado previsto en el art.
113 inciso 2 CCBA– según la cual la declaración de inconstitucionalidad de una
disposición legal es un acto de suma gravedad institucional y una de las más delicadas
funciones susceptibles de encomendarse a un tribunal de justicia y, por ello, debe ser
considerada como ultima ratio del orden jurídico (Fallos: 288:325: 290:83; 292:190;
294:383; 298:511; 300:1087; 302:457, 484 y 1149; 311:394; 312:122 y 435, entre
muchos otros). Sólo debe ejercerse cuando la repugnancia con la cláusula
constitucional es manifiesta y la incompatibilidad inconciliable (Fallos: 247:121). Es
decir, la declaración de inconstitucionalidad de una norma no resultará necesaria
cuando la cuestión pueda encontrar adecuada solución mediante una interpretación
posible de las normas en presunta contradicción.
2.2. Desde la perspectiva expuesta y reconocida la competencia de la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires para reglamentar cuestiones relativas al ejercicio
profesional (art. 80 inc. 2, d, de la Constitución local) –en este caso legislar en
materia de ejercicio profesional de los
administradores de consorcios de propiedad horizontal–corresponde analizar las
normas en aparente conflicto.
Aquellas disponen lo siguiente: El art. 9 inciso k) establece: «[e]n caso de renuncia,
cese o remoción, debe poner a disposición del consorcio, dentro de los diez (10) días,
los libros y documentación relativos a su administración y al consorcio, no pudiendo
ejercer en ningún caso, la retención de los mismos» (el destacado ha sido añadido). El
artículo 2067 inciso j) dispone: «Derechos y obligaciones. El administrador tiene los
derechos y obligaciones impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de
propietarios. En especial debe: (…) inc. j) en caso de renuncia o remoción, dentro de
los quince días hábiles debe entregar al consejo de propietarios los activos existentes,
libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas; (…)»(el destacado
ha sido añadido).
2.3. El análisis de los artículos transcriptos admite una interpretación que concilia
ambas disposiciones normativas.
Si bien las mismas establecen plazos distintos para el cumplimiento de una serie de
obligaciones, lo cierto es que dichas normas refieren a actos distintos que no se
contradicen sino que se complementan. En efecto, mientras que el artículo 9 inciso «k»
de la ley local dispone un plazo de 10 días para cumplir con la obligación de «poner a
disposición del consorcio» los libros y documentos, el artículo 2067 inciso j) del Código
Civil y Comercial determina uno de 15 días para «entregar» dichos libros y documentos.
Es dable advertir que existe una evidente diferencia entre la acción de «poner a
disposición» una cosa y la de «entregar» una cosa. La primera conducta supone que el
objeto que es «puesto a disposición» de otro continúa estando dentro de la esfera de
custodia del sujeto que realiza esa conducta pero también admite que otro acceda al
mismo y tome contacto con aquello que fue puesto a su disposición (admite acceso
concurrente). En cambio la acción de «entregar» una cosa implica que el objeto sale de
la esfera de custodia y acceso por parte de quien realiza la conducta y queda a
disposición exclusiva de quien lo recibe (acceso exclusivo). En ese sentido la Real
Academia Española define «entregar» como «poner algo o a alguien bajo la
responsabilidad o autoridad de otro».
Además, interesa hacer notar que esta diferencia entre «poner a disposición» y
«entregar» no ha pasado inadvertida por el legislador nacional puesto que se verifica, a
lo largo de Código, que ha tenido en cuenta esta diferenciación al regular otras
situaciones jurídicas y específicamente distingue entre la obligación de «poner a
disposición» (artículos 1149, 910, 1137, 1305, entre otros) y la de «entregar» (artículos
131, 1149, 348, 747, entre otros).
Por lo expuesto, una interpretación armónica de los artículos bajo análisis conduce a
concluir que en la Ciudad el administrador de consorcio, cuando cesa en sus
funciones, deberá a los 10 días poner los libros y documentos a disposición del
consorcio y a los 15 días hacer entrega de dichos libros y documentos, junto con los
activos y la rendición de cuentas.
De esta manera se armonizan las normas en supuesta contradicción. Considero que
se trata de una hermenéutica adecuada y permite una solución razonable que
compatibiliza ambas normas.
En virtud de lo expuesto, corresponde rechazar la acción declarativa de
inconstitucionalidad en relación al mencionado artículo 9 inc. k) de la ley 941 pues la
contradicción que enuncia la accionante no es tal.
3. Distinta solución tendrá el cuestionamiento del artículo 13 de la referida ley local,
que se impugna por su contradicción con las disposiciones del artículo 2060 Código
Civil y Comercial en lo que se refiere a la forma de computar las mayorías en la
Asamblea de Propietarios.
Las normas en cuestión establecen lo siguiente:
«Artículo 13.- Duración: El administrador, salvo disposición en contrario establecida en
el Reglamento de Copropiedad y Administración de cada consorcio, tendrá un plazo
de hasta un (1) año para el ejercicio de su función, pudiendo ser renovado por la
asamblea ordinaria o extraordinaria, con la mayoría estipulada en el mencionado
Reglamento o en su defecto por los dos tercios de los/as Propietarios/as presentes,
con mínimo quórum. Puede ser removido antes del vencimiento del plazo de mandato
con la mayoría prevista a tal efecto en el Reglamento de Copropiedad. El término de
un año regirá a partir de la aprobación de esta Ley» (el destacado ha sido agregado).
«Articulo 2060.-Mayoría absoluta. Las decisiones de la asamblea se adoptan por
mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades
funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes
proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto. La mayoría de los
presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio
fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de
notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría
suficiente» (el destacado ha sido añadido). 3.1. Corresponde, en primer lugar, recordar
que la Constitución Nacional establece que la atribución de dictar los códigos
sustantivos
constituye una competencia delegada en el Congreso de la Nación y es exclusiva de
éste –una vez que tal atribución ha sido efectivamente ejercida (arts. 75, inc. 12 y
126, CN)–.
Sobre el deslinde de competencias entre la Nación y las provincias la Corte Suprema
de Justicia de la Nación, invariablemente, ha sostenido–en doctrina aplicable, mutatis
mutandis, a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires– que los actos de las legislaturas
provinciales no pueden ser invalidados sino en los casos en que hay una absoluta y
directa incompatibilidad en el ejercicio de ellos por estas últimas (Fallos: 325:428,
156:20; 320:619; 3:131; entre muchos otros). Además la Corte tiene dicho que es
«atribución de las provincias reglamentar la práctica de las profesiones liberales en sus
respectivas jurisdicciones, en la medida en que con dicha reglamentación no se
alteren sustancialmente los requisitos que al efecto exige la norma nacional, pues
dentro de lo razonable, las provincias pueden establecer los requisitos
complementarios que, en el ejercicio del poder de policía, les corresponde» (conf.
Fallos: 323:1374 y 320:89).
3.2. A la luz de las cláusulas constitucionales mencionadas, corresponde analizar las
normas que la accionante afirma que se encuentran en contradicción –circunstancia
en la que funda su inconstitucionalidad–. El Código Civil y Comercial de la Nación
regula la propiedad horizontal como un derecho real en su título V, del Libro IV.
Establece que uno de los órganos de la persona jurídica consorcio es la Asamblea
(art. 2044) y en el capítulo 5 de dicho título reglamenta su funcionamiento. Al respecto
el artículo 2060 dispone que las decisiones de la Asamblea se toman por mayoría
absoluta sobre la totalidad de los propietarios (no solo de los presentes) y que esa
mayoría se conforma con una doble exigencia: el número de unidades y las partes
proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto. Por su parte el artículo 2066
establece que es facultad de la Asamblea la de nombrar y remover el administrador.
Sentado esto último y del cotejo con la norma local aquí cuestionada, es evidente la
contradicción que ha sobrevenido–porque la ley 941 fue sancionada muchos años
antes de la vigencia del actual Código Civil y Comercial de la Nación–.
En efecto, el artículo 13 de la ley 941 dispone un plazo de duración de 1 año para el
ejercicio de la función por parte del administrador, renovable por una mayoría simple
de votos de la Asamblea de propietarios presentes.
La ley local se aparta de manera inconciliable de las prescripciones del Código en
tanto que, por un lado, dispone una forma de cómputo de mayorías sobre la base de
los propietarios presentes,
cuando la ley nacional específicamente establece que la mayoría debe computarse
sobre la totalidad de los propietarios. Por otro lado, el artículo 13 no contempla la
doble exigencia que establece el artículo 2060 CCyCN para la toma de decisiones por
parte de la Asamblea, es decir, considerando el número de unidades y las partes
proporcionales indivisas de estas con relación al conjunto. Por lo expuesto cabe
concluir que, a partir de la entrada en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial de
la Nación, el artículo cuestionado devino en inconstitucional toda vez que regula en
materia eminentemente civil (conformación de la voluntad del órgano de una persona
jurídica) de manera distinta a la norma nacional y no es posible realizar una
interpretación que armonice las normas en colisión. Determinar de qué manera uno de
los órganos (la Asamblea) de una persona jurídica (el Consorcio) forma su voluntad y
toma decisiones es materia de legislación común y, como tal, prerrogativa única del
Congreso Nacional, por lo que no corresponde a las provincias ni a la Ciudad de
Buenos Aires incursionar en ese ámbito (cnf. CSJN Fallos 325:428). Tal como tiene
dicho la Corte Suprema «no se concibe, además, que el Código Civil o el de Comercio,
al organizar las instituciones privadas para toda la República, lo haya hecho
subordinando su contenido al examen y revisión de los Gobiernos de Provincia, para
declarar si tal como se encuentran legisladas comprometen o no sus poderes de
policía» (Fallos 156:20)
Por lo tanto, en virtud de esta incompatibilidad inconciliable de los textos legales bajo
estudio corresponde declarar la inconstitucionalidad del artículo 13 de la ley 941, de
conformidad con la manda constitucional prevista en los artículos 31, 75 inciso 12 y
126.
Toda vez que las distintas partes del artículo resultan inescindibles, pues derogar sólo
la parte que refiere a las mayorías alteraría el sentido de la norma misma–y no es
competencia de este tribunal hacer las veces de legislador positivo–, la declaración
de inconstitucionalidad impacta sobre todo lo que aquel regula.
4. Por todo lo expuesto voto por rechazar la acción declarativa de inconstitucionalidad
respecto del artículo 9 inciso «k» de la ley 941 y hacer lugar a la acción en relación al
artículo 13 de la ley 941.
La jueza Alicia E. C. Ruiz dijo:
Coincido con los fundamentos y la solución que propone mi colega Inés Weinberg en
su voto, al que adhiero.
La jueza Ana María Conde dijo:
1. Adhiero a los puntos 1 y 2 del voto de la Juez de trámite Dra. Inés Weinberg, por
compartir sustancialmente los fundamentos que allí se expresan.
2. La Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal
(AIPH) impugna la validez constitucional de los arts. 9 inc. k) y 13 de la ley n° 941
CABA, por contrariar las disposiciones de los arts. 2060 y 2067 inc. j) del Código Civil
y Comercial de la Nación (CCCN), situación sobreviniente a la sanción de la ley local.
La accionante plantea que, ante la diversidad de soluciones para una misma situación,
deben prevalecer las normas del CCCN por tratarse de una legislación que resulta
competencia del Congreso de la Nación, de acuerdo con el art. 75 inc. 12 de la
Constitución Nacional. En consecuencia, entiende que las normas locales han
devenido inconstitucionales por su incompatibilidad con lo dispuesto en el mencionado
código de fondo.
3. Este Tribunal ha resuelto con anterioridad cuestiones en las que se invocaba la
incompatibilidad entre normas locales y federales, y en ese contexto hemos
establecido un marco jurídico –en voto con mi colega José Osvaldo Casás–, según
el cual: «La Constitución Nacional establece que la atribución de dictar los códigos
sustantivos constituye una competencia delegada en el Congreso de la Nación y es
exclusiva de éste –una vez que tal atribución ha sido efectivamente ejercida– (arts.
75, inc. 12 y 126, CN). No es menos cierto que las jurisdicciones locales no han
conferido a la Nación la competencia para legislar respecto del denominado poder de
policía de las profesiones liberales, aunque ello sea bajo la condición de no impedir o
dificultar con tales regulaciones el cumplimiento de los propósitos receptados en la
normativa federal, ni alterar el derecho común que rige para toda la República (arts.
121 y 126, CN).
Al mismo tiempo, cabe recordar que el diseño del sistema federal de gobierno
delineado en la Constitución Nacional tampoco permite a las autoridades nacionales
asumir aquellos poderes de regulación puestos en cabeza del plano local de modo
privativo, ni siquiera bajo el pretexto de reglamentar el derecho común. Por último,
tampoco puede pasarse por alto que existen diversos supuestos en los que la Carta
Magna ha establecido que el Gobierno federal y las jurisdicciones locales deben
ejercer sus atribuciones reglamentarias de manera concurrente.
Sobre el punto, la Corte Suprema de Justicia de la Nación, invariablemente, ha
sostenido que los actos de las legislaturas provinciales no pueden ser invalidados sino
en los casos en que la Constitución Nacional concede al Congreso Nacional, en
términos expresos, un poder exclusivo o en que el ejercicio de idénticos poderes ha
sido expresamente prohibido a las provincias o cuando hay una absoluta y directa
incompatibilidad en el ejercicio de ellos por estas últimas (Fallos: 3:131; 302:1181 y
320:619, entre muchos otros)»./// (voto que suscribí junto con el juez Casás en la
causa «Corporación de Rematadores y Corredores Inmobiliarios Mutual c/ GCBA s/
acción declarativa de inconstitucionalidad», Expte. n° 5520/07, sentencia del 11 de
noviembre de 2008).
4. Cabe destacar que no viene discutido en la demanda que el denominado poder de
policía de las profesiones reside en el ámbito local (cf. fs. 5 vta.). Se afirma, en
cambio, que «…en caso de contradicción la norma preminente es la disposición
nacional» por lo que las objeciones de la parte actora se encuentran orientadas a
demostrar que las disposiciones de los arts. 9 y 13 de la ley n° 941 cuestionadas
resultan incompatibles con determinadas normas que forman parte del nuevo Código
Civil y Comercial de la Nación.
En efecto, la competencia de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires para reglamentar
cuestiones relativas al «ejercicio profesional, fomento del empleo y policía del trabajo»
en el ámbito de su jurisdicción (arts. 129, CN; 80, inc. 2°, ap. d), es una potestad
constitucional en virtud de la cual la Legislatura ha dictado ya otras normas
reglamentarias de actividades profesionales, como por ejemplo la ley reguladora de la
función notarial (Ley 404).
La ley local n° 941, cuyos artículos se cuestionan, constituye un ordenamiento
destinado a controlar la registración y matrícula de los administradores de consorcios
de propiedad horizontal en la Ciudad de Buenos Aires (art. 1), disponiendo sobre el
ejercicio de la función de administrador en general. Dentro de ese marco de
competencia, resulta claro que la Legislatura dictó la ley para ordenar y normalizar el
ejercicio de los administradores de consorcio, creando un registro y determinando
obligaciones y deberes, en una forma que se estimó valiosa para los ciudadanos y
que, en principio, no colisionaba con las disposiciones de la legislación entonces
vigente, ley n° 13.512 (Ley de Propiedad Horizontal).
Al entrar en vigencia el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (agosto de 2015),
que legisla sobre el derecho real de propiedad horizontal en toda su extensión,
aparecieron discordancias que ahora es necesario interpretar en cuanto a su
naturaleza, a fin de establecer cuál de ellas prevalece o si es posible compatibilizar
ambos
ordenamientos, estableciendo en cada caso la existencia o no de una cuestión que
ponga en colisión potestades locales y federales.
5. Nuestro país adoptó para su gobierno la forma federal –federalismo atenuado por
la existencia de legislación común de fondo (art. 75 inc. 12 C.N) , y este tipo de
diseño es el que determina que, mientras la normativa de fondo compete al órgano
legislativo nacional, la regulación de las materias que no han sido expresamente
delegadas corresponda a las autoridades locales.
En este caso, las normas que se objetan regulan distintos aspectos del derecho real
de propiedad horizontal –como lo son los relativos al cese del Administrador (órgano
ejecutivo del Consorcio de Propietarios) y a la forma en que se toman las decisiones
por parte de la Asamblea (órgano deliberativo). Es decir, no se vinculan con la
registración y control de la actividad del profesional que se desempeña como
Administrador, y por lo tanto su regulación es competencia del Congreso federal por
tratarse de normas de derecho sustantivo, materia delegada por las provincias a la
Nación. No obstante, las dos situaciones que se plantean por el cuestionamiento de la
parte actora, no son similares y deben ser analizadas singularmente teniendo en
cuenta los principios y reglas hermenéuticos enunciados en los puntos 1 y 2 del voto
preopinante.
5.1 En cuanto a la situación contemplada en el art. 9 inc. k) de la ley n° 941, que
regula la entrega de los libros y documentación en caso de cesar el administrador,
coincido con mi colega, Dra. Weinberg, en que la norma local no expresa una
auténtica oposición a lo dispuesto al respecto en el art. 2067 inc. j) CCCN, ya que
existe la posibilidad de compatibilizar ambas normas.
En efecto, en el juego armónico de ambas normas, es correcto interpretar que el
administrador saliente tiene la obligación de «poner a disposición» del Consorcio los
libros y la documentación relacionados a la administración «dentro de los 10 días»
desde el cese o renuncia. Es decir, dentro de ese plazo deberá permitir a los
copropietarios el acceso a la totalidad de la documentación obrante en su poder, aun
cuando la obligación de «entregarlos» desprendiéndose de ellos y traspasándolos al
Consorcio junto con los activos y la rendición de cuentas pertinente recién se opera al
vencer el plazo de «15 días hábiles» que dispone el art. 2067 inc. j) CCCN. Esta
interpretación resulta razonable en tanto permite a los copropietarios apreciar la
situación del Consorcio, mientras otorga al administrador un tiempo razonable para
llevar adelante la entrega de los activos (traspaso de cuentas bancarias, claves de
gestión, trámites de acceso electrónico, etc.) y realizar una detallada rendición de
cuentas.
En consecuencia, aun cuando prevalece la norma del CCCN, no existe motivo para
declarar la inconstitucionalidad respecto del art. 9 inc. k) de la ley n° 941, puesto que
ambas disposiciones pueden complementarse.
5.2 Distinta es la solución con respecto a lo previsto en el art. 13 de la ley 941 y en el
2060 del CCCN, ya que en este caso la norma local y la nacional son claramente
contradictorias en lo que establecen supletoriamente como mayoría necesaria para
que la Asamblea adopte válidamente la decisión de renovar o remover al
administrador del Consorcio.
En efecto, el art. 13 de la ley 941 dice: «Duración .El administrador, salvo disposición
en contrario establecida en el Reglamento de Copropiedad y Administración de cada
consorcio, tendrá un plazo de hasta (1) un año para el ejercicio de su función,
pudiendo ser renovado por la asamblea ordinaria o extraordinaria, con la mayoría
estipulada en el mencionado Reglamento o en su defecto por los dos tercios de los/las
propietarios presentes, con mínimo quorum/// Puede ser removido antes del
vencimiento del plazo del mandato con la mayoría prevista a tal efecto en el
Reglamento de Copropiedad. El término de un año regirá a partir de la aprobación de
esta ley». (lo destacado es propio)
El art. 2060 CCCN, por su parte, establece: «Las decisiones de la Asamblea se
adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las
unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de
las partes proporcionales indivisas de estas con relación al conjunto. La mayoría de los
presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio
fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los treinta días de
notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría
suficiente» (lo destacado es propio).
En primer lugar corresponde, para dar mayor claridad al tema, tener presente dos
cuestiones: 1) El derecho real de Propiedad Horizontal se encuentra reglado en forma
sistémica en el Libro IV, Título V CCCN, por ello las disposiciones que abarcan su
funcionamiento –el Consorcio de Copropietarios y sus órganos: el Consejo de
Propietarios, el Administrador y la Asamblea (art. 2044 CCCN)–, se conectan y
relacionan necesariamente, aspecto relevante para encarar el análisis del tema
propuesto a decisión y 2) Las disposiciones sobre las mayoría necesaria para decidir
en asamblea sobre la remoción o renovación del administrador, así como la forma de
computarla a que se refieren los artículos transcriptos, son supletorias de la voluntad
expresada en el Reglamento de Copropiedad y
Administración del Consorcio de que se trate (sobre el tema ver Alterini, Jorge Horacio,
«Código Civil y Comercial Comentado. Tratado Exegético», Tomo IX, La Ley,
comentario al artículo n° 2060, en especial p. 947). Se refiere al punto en forma
expresa el art. 13 de la ley local n° 941, mientras que en el caso del CCCN, surge del
juego armónico del art. 2060 –que no se refiere en particular a la duración del
administrador y sus contingencias sino a todas las decisiones de Asamblea en
general– con el precedente art. 2056 que al establecer el contenido del Reglamento
de Copropiedad señala: «El Reglamento de propiedad horizontal debe contener: …ñ)
determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones…; p) forma de
computar las mayorías; …r) designación, facultades y obligaciones especiales del
administrador; s) plazo de ejercicio de la función del administrador…». (destacado
propio)
En este contexto, debe incluirse necesariamente en el estudio comparativo el art. 2066
que dispone, en su segundo párrafo, que: «Los administradores sucesivos [luego del
primero] deben ser nombrados o removidos por la asamblea» (destacado propio).
5.3 Sentado lo anterior, y efectuado el cotejo entre las normas que se han
cuestionado, surge sin duda alguna que la norma del art. 13 de la ley n° 941 de la
Ciudad resulta inconciliable y se opone al régimen establecido por el código de fondo
para regular la remoción o renovación del administrador del Consorcio, estableciendo
en forma supletoria a lo que pudiera fijar el Reglamento, un sistema de mayoría y de
cómputo para su validez que difiere del señalado en la legislación civil y comercial
vigente.
Por lo demás, y sólo a mayor abundamiento, debo advertir que la cuestión en debate
se encontraba regulada, con anterioridad a la sanción del Código Civil y Comercial de
la Nación, en la ley 13.512 que integraba la legislación civil anterior (arts. 9 inc. d y 10),
normas que tampoco coincidían totalmente con lo dispuesto en la ley local 941. Esta
circunstancia convalida lo señalado en cuanto a la falta de competencia de la
Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires para abordar la reglamentación de aspectos
sustanciales de la propiedad horizontal.
En suma, los artículos objetados exceden la potestad local de ejercer el ordenamiento
y control, por vía del ejercicio profesional, de los administradores de consorcios en la
Ciudad de Buenos Aires, disponiendo sobre aspectos que hacen al derecho de
propiedad horizontal y sus órganos.
No obstante ello, en el caso de la norma del art. 9 inc. k de la ley n° 941 ambas
normas admiten ser compatibilizadas en beneficio de los
copropietarios y sin perjuicio para los administradores, y, por tanto no existe mérito
para declarar la inconstitucionalidad.
Por el contrario, en el caso del art. 13 de la ley, la disposición cuestionada vulnera lo
establecido en el art. 75, inc. 12, CN, resultando contraria al principio de jerarquía
normativa contenido en el art. 31 CN, y, en consecuencia, debe ser declarada
inconstitucional.
Por las consideraciones expuestas corresponde hacer lugar parcialmente a la acción
declarativa de inconstitucionalidad interpuesta, que prospera respecto del art. 13 de la
ley n° 941 y se rechaza con relación al art. 9 inc. k). Así lo voto.
El juez José Osvaldo Casás dijo:
1. En lo que respecta al planteo de inconstitucionalidad del art. 9 inc. k) de la ley n°
941, discrepo con la solución a la que arriban mis colegas preopinantes.
1.1 La parte actora cuestiona la validez de la aludida normal local por ser contraria al
art. 2067, inc. j), del Código Civil y Comercial de la Nación. Puntualmente alega que «la
contradicción es manifiesta pues ambas disposiciones se ocupan exactamente de la
misma situación y lo hacen de manera diferente» (fs. 7). A la par, señala que «ambos
se refieren exactamente a la misma situación (cuánto tiempo tienen los
administradores que son hechos cesar o renunciados para poner a disposición del
consorcio los materiales que le corresponden) pero ambos otorgan un tiempo
diferente» (fs. 7 vuelta).
1.2 En mi concepto, asiste razón a la parte actora pues, mientras la norma local
establece un plazo de diez días para que el Administrador ponga a disposición del
Consorcio los libros y la documentación relativos a su administración, en el art. 2067,
inc. j), del Código Civil y Comercial de la Nación se fija un plazo de quince días para
que el Administrador entregue al consejo de propietarios tales libros, activos y
documentos del consorcio.
Según entiendo, de la propia lectura de las previsiones normativas en cuestión surge
que –con distintas palabras y estableciendo una modalidad de tiempo diferente–
ambas se dirigen a regular un mismo supuesto: un deber específico del Administrador,
representante legal del Consorcio, una vez que el contrato que lo vincula con éste se
extingue.
Luego, aun cuando también soy de la opinión que la invalidación de una norma
constituye una medida de extrema gravedad institucional, última ratio del
ordenamiento jurídico –máxime en el marco del control concentrado de
constitucionalidad, en el que el acogimiento de una pretensión de esa naturaleza, una
vez cumplido el procedimiento establecido en el art. 113, inc. 2, de la CCBA tiene
efectos erga omnes– todo me lleva a concluir que corresponde declarar la
inconstitucionalidad del art. 9 inc. k) de la ley n° 941 por resultar contrario al art. 31 de
la Constitución Nacional, en la medida que el supuesto allí contemplado forma parte
de la materia delegada en el Congreso de la Nación en virtud del art. 75, inc.12, de la
CN y ha sido regulado expresamente en el art. artículo 2067 inc. j), del Código Civil y
Comercial de la Nación.
1.3 Por lo demás, en caso de considerar que «poner a disposición» y «entregar» podrían
ser consideradas como acciones distintas, que se suceden en el tiempo, una vez
presentada la renuncia o dispuesta la remoción del Administrador del Consorcio –esto
es, entendiendo que a los diez días el Administrador debería poner a disposición del
Consorcio los libros y la documentación relativos a su administración; para luego,
llegados los quince días, hacer entrega al consejo de propietarios tales libros, activos y
documentos del consorcio– no encuentro razón de peso para que tal distinción pueda
estar establecida en la legislación local de la jurisdicción.
Según el art. 2065 del Código Civil y Comercial de la Nación, el administrador es
«representante legal del Consorcio con carácter de mandatario». Por tal motivo, y sin
perjuicio de los derechos y obligaciones establecidos en el Libro IV –Derechos
reales–,Título V –Propiedad horizontal–, Capítulo 7 –Administrador– del Código
Civil y Comercial de la Nación y de los deberes específicos que pudieran estar
estipulados en los respectivos reglamentos de copropiedad, es posible afirmar sin
lugar a hesitación que, ya sea en virtud de su condición de representante legal del
Consorcio o por su carácter de mandatario, el Administrador tiene siempre un deber de
rendir cuentas de la gestión encomendada y, en consecuencia, de dejar a disposición
del Consorcio (o sus integrante) la documentación perteneciente a éste que respalde
las acciones desplegadas durante su gestión (v. en este sentido, los arts. 372, incs. b)
y c); art. 1324, incs. b), c), e), f), h) e i) y art. 1334). Puntualmente, conforme el aludido
art. 1324 del CCyCN, durante la toda la ejecución del contrato el mandatario tiene
obligación de «h) informar en cualquier momento, a requerimiento del mandante, sobre
la ejecución del mandato» y de «i) exhibir al mandante toda la documentación
relacionada con la gestión encomendada, y entregarle la que corresponde según las
circunstancias».
Por ello, incluso en este supuesto estimo que el art. 9 inc. k) de la ley n° 941 tampoco
podría estimarse válido, en tanto también desde este punto de vista la materia
regulada es de aquella delegada en el Congreso de la Nación en virtud del art. 75,
inc.12, de la CN.
1.4 Resta señalar que el criterio que aquí propicio intenta brindar la seguridad jurídica
a las cuestiones planteadas sub examine, permitiendo una lectura facilitadora a todos
los porteños que viven en inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal,
que ha tenido en esta jurisdicción –a diferencia de las restantes– tan vasto
desarrollo.
2. En otro orden de ideas, debo expedirme respecto del planteo de inconstitucionalidad
del art. 13 de la ley n° 941 por resultar contrario a lo establecido en el art. 2060 del
Código Civil y Comercial de la Nación.
2.1 Interesa recordar que al respecto la ley local establece: «Duración: El
administrador, salvo disposición en contrario establecida en el Reglamento de
Copropiedad y Administración de cada consorcio, tendrá un plazo de hasta un (1) año
para el ejercicio de su función, pudiendo ser renovado por la asamblea ordinaria o
extraordinaria, con la mayoría estipulada en el mencionado Reglamento o en su
defecto por los dos tercios de los/as Propietarios/as presentes, con mínimo quórum.
Puede ser removido antes del vencimiento del plazo de mandato con la mayoría
prevista a tal efecto en el Reglamento de Copropiedad. El término de un año regirá a
partir de la aprobación de esta Ley» (el destacado ha sido agregado). Por su parte, el
artículo 2060 del CCyCN dispone «Mayoría absoluta. Las decisiones de la asamblea
se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de
las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y
de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto./ La mayoría
de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio
fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de
notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría
suficiente» (el destacado ha sido añadido). 2.2 Con relación a este asunto, la parte
actora sostuvo: «la ley n° 941 establece que la renovación del ejercicio del
administrador debe ser decidida con la mayoría estipulada en el Reglamento o en su
defecto por los dos tercios de los propietarios presentes, con mínimo quorum. / El
Código Civil vino a dejar sin efecto esta disposición al
definir un principio general en su artículo 2060… / La contradicción aquí es manifiesta
y no amerita un análisis más detallado. El Código Civil estableció mayorías que deben
configurarse para las decisiones de la asamblea y una ley local anterior tiene
previsiones anteriores diferentes; por lo tanto, debe hacerse cesar los efectos de la ley
local» (sic, fs. 8 vuelta/9).
2.3 Así expuesto el planteo jurídico sometido a decisión de este Tribunal, coincido con
los fundamentos expuestos en el punto 3.2 del voto de la jueza de trámite, Inés M.
Weinberg, en tanto exponen que la ley local se aparta de manera inconciliable del
Código Civil y Comercial de la Nación en lo que respecta al modo de computar la
mayoría necesaria para la Asamblea allí puntualizada. Ahora bien, en mi concepto, la
evidente la contradicción normativa que ha sobrevenido luego de la sanción del
Código Civil y Comercial de la Nación, se limita al segmento normativo del artículo 13
de la ley n° 941 que dice «o en su defecto por los dos tercios de los/as Propietarios/as
presentes, con mínimo quórum».
Ello es así, por cuanto sólo en ese tramo de la norma local ésta se refiere a las
asambleas y establece una forma de cómputo de mayorías sobre la base de los
propietarios presentes sin tener en cuenta la pauta y la doble exigencia que prevé el
primer párrafo del art. 2060 CCyCN ni tampoco la solución alternativa brindada por el
segundo párrafo del citado artículo.
Esta decisión –que circunscribe la declaración de inconstitucionalidad sólo a ese
tramo del art. 13 de la ley n° 941– se ve abonada por el hecho que la parte actora
sólo planteó la invalidez de la norma con ese fundamento y no es dable extender los
efectos de la declaración de inconstitucionalidad a otras previsiones normativas que
permanecen incólumes ante la inexistencia de cuestionamientos concretos por esta
vía.
2.4 Por lo demás, no puede dejar de advertirse que en las versiones taquigráficas de
las sesiones legislativas en las que se dio tratamiento a la ley n° 941 y, en lo que aquí
interesa, a su ley modificatoria n° 3254 (que incorporó el artículo 13 en cuestión), se
hizo hincapié en que, con el avance de los derechos de los consumidores y usuarios,
se advertía la necesidad por parte del Estado de intervenir en determinadas relaciones
contractuales a los fines de reestablecer o reequilibrar, en sus justos términos, las
situaciones que afectaban diariamente a los miembros del consorcio.
En la sesión 5 de noviembre de 2009, al presentar uno de los despachos, se sostuvo
que «entendemos que la relación entre administradores y administrados es una
relación de consumo, encuadrada en lo estipulado por el Artículo 1° de la Ley Nacional
24240
de Defensa del Consumidor. Es el caso específico de consumo de un servicio que
conlleva todos los derechos y obligaciones propios de este tipo de relación, siendo
merecedora, por ende, de la protección establecida en la Constitución Nacional. / Que
la Constitución de la Ciudad de Buenos Aires, por su parte, en su Artículo 46,
«garantiza la defensa de los consumidores y usuarios de bienes y servicios, en su
relación de consumo, contra la distorsión de los mercados. […]» y protege «la
seguridad y el patrimonio de los consumidores y usuarios, asegurándoles trato
equitativo, libertad de elección y el acceso a la información transparente, adecuada,
veraz y oportuna […]». Las distorsiones son claras cuando exista ausencia en la
regulación de las obligaciones de los administradores, falta de información al
consorcista, entre otras… / Que hoy considerada insuficiente, dicha Ley requiere
modificaciones que la complementen y actualicen. La regulación de esta actividad es
tanto más importante cuanto más frágil es la posición de los consorcistas. En un
contexto económico de creciente inflación, que repercute directamente sobre el bolsillo
de millones de trabajadores y jefes de hogar, algunos con importantes problemas
laborales (desempleo, subempleo, empleo en negro, etcétera, quienes viven en
consorcios de propiedad horizontal necesitan contar con herramientas que les
permitan defender sus recursos» (v. 22° sesión ordinaria del 5 de noviembre del año
2009, versión taquigráfica n° 28, páginas 137 y ss).
Así pues, para poder invalidar el primer segmento del art. 13 de la ley n° 941 era
menester, en primer lugar, que la parte actora impugnara concretamente el contenido
de aquella norma mediante argumentos sólidos y serios y, en segundo lugar, que en el
marco de esa fundamentación –que en la presente acción es inexistente– se
efectuaran consideraciones para cuestionar por qué la Legislatura local no podría, en
el marco de las potestades vinculadas a la policía del consumo, establecer algún tipo
de regulación para exigir la ratificación periódica de la voluntad de los propietarios
respecto de la continuidad o no de los Administradores de Consorcios, a los fines
resguardar sus derechos en tanto consumidores de la jurisdicción local.
Lo expuesto no importa adelantar alguna opinión respecto de la validez o invalidez
constitucional del primer segmento normativo contenido en el art. 13 de la ley n° 941,
sino ejercer con suma prudencia la delicada facultad conferida por el art. 113, inc. 2,
de la CCBA, circunscribiéndola a los planteos efectivamente sometidos a
consideración de este Estrado, sin extenderla ultra petita, para no desbordar el
armónico equilibrio republicano de los poderes.
3. Finalmente, resta señalar que la decisión adoptada no puede interpretarse como un
reproche a la Legislatura de la Ciudad por
cuanto la ley n° 941 fue sancionada en el año 2002 y modificada en el año 2009,
mientras que el Código Civil y Comercial de la Nación entró en vigencia el 1° de enero
de 2016 (v. art. 7 de la ley n° 26.994).
Por los motivos expuestos, voto por declarar la inconstitucionalidad del art. 9 inc. k) de
la ley n° 941, como así también del segmento normativo del artículo 13 de la ley 941
que dice «o en su defecto por los dos tercios de los/as Propietarios/as presentes, con
mínimo quórum». Costas en el orden causado (art. 25 de la ley n° 402).
Así lo voto.
El juez Luis Francisco Lozano dijo:
1. Como se verá, corresponde rechazar la demanda de inconstitucionalidad promovida
por la Asociación Civil Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal a fs.
1/11.
2. La demanda fue declarada admisible en cuanto cuestiona la constitucionalidad, con
apoyo en el art. 75 inciso 12 CN, de: (i) el art. 9 inciso k de la ley n° 941, por opuesto al
art. 2067 inciso j del Código Civil y Comercial (en adelante, «CCC»); y (ii) el art. 13 de
la ley n° 941, por opuesto al art. 2060 CCC.
3. Ambos cuestionamientos asumen que las normas locales impugnadas coliden con
el CCC sancionado en consecuencia de lo que dispone el art. 75 inc. 12 CN, lo que
obliga a los jueces provinciales a observar el art. 31 de la CN apartándose de ellas.
Así, postula que la regulación local (art. 9 inc. k de la ley n° 941) ha acortado el plazo
que acuerda el CCC (art. 2067 inc. j) al administrador para entregar al Consorcio los
libros y documentos de la administración y el consorcio, frente a los supuestos de
renuncia o remoción; y que impone (cf. art. 13 de la ley n° 941) una mayoría distinta a
la regulada por el CCC (art. 2060) para el supuesto de renovación del administrador.
No está aquí cuestionada la validez de las normas locales sobre la base de la
competencia local para regular la actividad involucrada, sino, exclusivamente, en
función de la invocada incompatibilidad entre las reglas contenidas en el CCC y en la
ley local, a raíz de lo cual, se postula, debería darse preeminencia a la legislación
nacional, por tratarse de una materia delegada (cf. art. 75 inc. 12 CN ).
4. Así, cabe señalar que la ley n° 941, parcialmente objetada, fue aprobada por la
legislatura local el 3 diciembre de 2002 (y reformada
en 2009 y 2010), es decir, mucho antes de que fuera aprobado, y a que entrara en
vigencia, el nuevo Código Civil y Comercial, cosa que ocurrió recién el 1 de octubre de
2014, y el 1 de agosto de 2015, respectivamente. Al tiempo de la aprobación de la ley
n° 941 se encontraba vigente, en cambio, la ley nacional n° 13.512 –incorporada al
Código Civil– que regulaba diversos aspectos del régimen de propiedad horizontal.
En aquel contexto, la ley local creó el Registro Público de Administradores de
Consorcios de Propiedad Horizontal en el ejido de la Ciudad de Buenos Aires y lo puso
a cargo de «…la máxima autoridad del Gobierno de la Ciudad en materia de defensa
de los consumidores y usuarios» (cf. art. 1). Asimismo, reguló algunos aspectos de la
actividad, como los requisitos para la inscripción, impedimentos, obligaciones del
administrador, y se fijó un régimen de infracciones.
La circunstancia de que la ley nacional de propiedad horizontal haya sido derogada, y
reemplazada por las previsiones del Código Civil y Comercial de la Nación, no tornan,
per se, inválidas las normas locales. Ello ocurriría si la regulación local de la actividad
se contrapusiera de algún modo a una regulación emitida con arreglo a la delegación
que las jurisdicciones locales hicieron a la Nación, a través del art. 75 inc. 12 CN (y su
correlato en el art. 126 CN). Entonces, eso es lo que corresponde establecer.
5. Comenzaré por la impugnación del art. 9 inc. k de la ley n° 941. Esa norma dispone
que:
«Obligaciones del Administrador. En el ejercicio de sus funciones deben:
k. En caso de renuncia, cese o remoción, debe poner a disposición del consorcio,
dentro de los diez (10) días, los libros y documentación relativos a su administración y
al consorcio, no pudiendo ejercer en ningún caso, la retención de los mismos.»
A su turno, el art. 2067 inc. j CCC, con el que la actora propone confrontar la norma
local, dispone:
«Derechos y obligaciones. El administrador tiene los derechos y obligaciones
impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios. En especial debe:
j) en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al
consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y
rendir cuentas documentadas».
En relación a este planteo, la actora afirma que la regulación local ha acortado el plazo
con que contaba el Administrador para entregar al Consorcio la documentación
involucrada, frente a los
supuestos de renuncia o remoción. La interpretación así propuesta, sin embargo,
omite considerar varias cuestiones.
La primera de ellas es que el enunciado que precede a los incisos del que el «j», en
comentario, forma parte, comienza por establecer que los derechos y obligaciones del
administrador pueden tener tres fuentes: (i) la ley; (ii) el reglamento; y, (iii) la asamblea
de propietarios. De ahí que la enumeración contenida en el art. 2067 no pueda
suponerse taxativa. Hasta aquí, consecuentemente, la presencia de una regulación
ajena al CCC aparece habilitada.
Además, la entrega de los libros y documentos en las condiciones establecidas por el
CCC no está formulada en términos de derecho a favor del administrador, sino en
términos de derecho a favor del consorcio. En otras palabras, el Código lo impone,
expresamente, como un deber del administrador frente al consorcio.
La formulación del enunciado (que establece que «[e]l administrador [… e]n especial,
debe…») sugiere, asimismo, que ese deber es de orden público, no renunciable en
abstracto. En este escenario, dado que la enumeración no es taxativa, nada impide
que el deber sea profundizado por otra fuente.
En estas condiciones, la actora no muestra la incompatibilidad entre los dos
enunciados, pues el local se limita a poner, sobre el administrador, una carga mayor
que el nacional, temperamento que no sólo no aparece vedado por la norma, sino que
está específicamente admitido por ella; sin que, por lo demás, la carga haya sido
tachada de irrazonable.
6. El art. 13 de la ley n° 941 establece:
«Duración: El administrador, salvo disposición en contrario establecida en el
Reglamento de Copropiedad y Administración de cada consorcio, tendrá un plazo de
hasta un (1) año para el ejercicio de su función, pudiendo ser renovado por la
asamblea ordinaria o extraordinaria, con la mayoría estipulada en el mencionado
Reglamento o en su defecto por los dos tercios de los/as presentes, con mínimo
quórum.// Puede ser removido antes del vencimiento del plazo de mandato con la
mayoría prevista a tal efecto en el Reglamento de Copropiedad. El término de un año
regirá a partir de la aprobación de esta Ley».
Asimismo, el art. 2060 CCC, con el que la actora propone medir la norma citada, dice:
«Mayoría absoluta. Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta
computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se
forma con la doble exigencia del
número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al
conjunto.// la mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben
comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por
aprobadas a los quince días de notificadas, excepto que éstos se opongan antes por
igual medio, con mayoría suficiente. // El derecho a promover acción judicial de nulidad
de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea».
La actora postula que la norma local impone una mayoría distinta a la regulada por el
CCC para el supuesto de renovación del administrador.
A este respecto, cabe señalar que la ley n° 941 supedita, primeramente, a lo que
disponga el reglamento, la exigencia de mayoría para la renovación. Ello no se
muestra, per se, incompatible con el art. 2060 CCC que, frente a la ausencia de un
mínimo de tematización del asunto por la actora, no hay razones para no tomar como
norma supletoria (en el mismo sentido, V. Lorenzetti, Ricardo Luis –Director–,
Código Civil y Comercial de la Nación comentado, t. IX, Rubinzal Culzoni Editores,
Buenos Aires, 2015, p. 527). Sentado ello, tampoco la exigencia de dos tercios de los
presentes, con mínimo quorum, sería necesariamente algo distinto de la mayoría
absoluta de la totalidad de los propietarios, según la doble exigencia del art. 2060.
7. En suma, por lo dicho, corresponde rechazar la demanda de fs. 1/11.
Por ello, oído lo dictaminado por el Fiscal General Adjunto, por mayoría,
EL TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA
RESUELVE:
1. Hacer lugar parcialmente a la acción deducida y declarar la inconstitucionalidad del
artículo 13 de la ley n° 941.
2. Imponer las costas del proceso en el orden causado (art. 25 de la ley n° 402).
3. Hacer saber lo resuelto a la Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
4. Ordenar que el Boletín Oficial de la Ciudad publique, dentro de los tres (3) días
posteriores a su recepción, la parte dispositiva de esta sentencia con la constancia de
que el texto completo se encuentra publicado en el sitio web del Tribunal Superior de
Justicia www.tsjbaires.gov.ar (Jurisprudencia).
5. Dejar establecido que la norma declarada inconstitucional en el punto 1° perderá
vigencia a partir de la fecha de publicación de la parte dispositiva de esta sentencia en
el Boletín Oficial, si dentro de los tres meses de notificada a la Legislatura, ésta no la
ratifica con la mayoría de dos tercios de los miembros presentes (art. 113, inc. 2°de la
Constitución de la Ciudad de Buenos Aires).
6. Ordenar que se registre, se notifique, se cumpla con lo dispuesto en los puntos 3 y 4
y, oportunamente, se archive. Lozano – Conde – Ruiz – Casás – Weinberg