«Asociación Civil de Administradores de consorcios de Propiedad Horizontal c/ GCBA s/ acción declarativa de inscontitucionalidad»

Numero: 690
Fecha: 2017
Clase: Resolución CABA
Tipo de Boletín: B.O. CABA
Tipo de Entrada: Derecho
Anexos: 9990
Fuero:
Fuente:

PODER JUDICIAL DE LA CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES

TRIBUNAL SUPERIOR DE J     

RESOLUCIÓN Nº 690/PJCABA/TSJ/17

                                       Ciudad Autónoma de Buenos Aires, 16 de agosto de 2017

VISTOS:

los autos indicados en el epígrafe,

RESULTA

1. La Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal

AIPH

–en adelante la Asociación–, promueve acción declarativa de

inconstitucionalidad en los términos del art. 113 inc. 2°, CCBA y art. 17 y ss. de la ley

n° 402, a fin de que se declare la invalidez y pérdida de vigencia de los artículos 3; 9

incisos k) e i) y 13 de la ley n° 941, por entender que resultan contrarios a los artículos

2065; 2067 inc. j) y 2060 del Código Civil y Comercial de la Nación respectivamente, y

en consecuencia, violatorios de los artículos 75 inc. 12 y 31 de la Constitución

Nacional y del artículo 1 de la Constitución de la Ciudad de Buenos Aires (fs. 1/10

vuelta).

Señala que la ley nacional n° 13.512 determinó pautas para la organización de los

edificios de propiedad horizontal pero no estableció con precisión la gestión, labor y

obligaciones de los administradores de consorcio. Mediante la ley n° 941 –luego

modificada por su similar n° 3254– la Ciudad dictó normas para regular la actividad y

posteriormente, el nuevo Código Civil y Comercial, incorporó disposiciones regulando

el régimen de propiedad horizontal y, entre otras disposiciones, reguló la actividad y

funcionamiento de los administradores de consorcios.

Sostiene que «en cuestiones de ejercicio profesional es aceptable la incumbencia local

pero, en caso de contradicción, la norma preeminente es la disposición nacional» (fs. 5

vuelta) y cita en su apoyo la doctrina de la Corte Suprema de Justicia de la Nación in

re «Colegio de Profesionales de la Agronomía de Entre Ríos c/Consejo Profesional de

Ingeniería Agronómica s/amparo» (CSJ 592/2011- 47-Cl/CS1) y la sentencia dictada

por este Tribunal en autos «Corporación de Rematadores y Corredores Inmobiliarios

Mutual c/ GCBA s/ acción declarativa de inconstitucionalidad» (expte. n° 5520/07).

Plantea que los artículos de la ley n° 941 cuestionados entraron en colisión con el

actual Código Civil y Comercial de la Nación, configurando un caso de

inconstitucionalidad sobreviniente en el

contrapunto normativo supra expuesto, por resultar la regulación nacional contraria a

la que había dispuesto la Legislatura local.

2. Por decisión del 5 de octubre de 2016, el Tribunal resuelve declarar formalmente

admisible la acción declarativa de inconstitucionalidad únicamente respecto de los

artículos 9 inciso k) y 13 de la ley n° 941 (fs. 58/63).

3. La Procuración General de la Ciudad solicita el rechazo de la acción intentada.

Aduce, en sustancia, que la actora no articula un caso constitucional al no indicar los

preceptos constitucionales que considera violentados. Añade que la ley n° 941, que

regula el ejercicio profesional de los administradores de consorcios, fue dictada por la

Legislatura local en ejercicio de sus atribuciones constitucionales y que hay facultades

concurrentes entre la Nación y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires para el ejercicio

del poder de policía cuando, como en el caso, no hay incompatibilidades insalvables

entre las normas (fs. 68/81).

4. En su dictamen del 1 de febrero de 2017, el Fiscal General Adjunto propicia el

rechazo de la acción respecto de la impugnación del artículo 9 inciso k de la ley n° 941

y la admisión parcial respecto de la inconstitucionalidad del artículo 13, en cuanto a la

mayoría prevista en dicha norma. Postula que, en este último caso, se afecta la

distribución de competencias establecida en el artículo 75 inciso 12 de la Constitución

Nacional, toda vez que, en su criterio, se trata de una regulación de la asamblea de

propietarios que constituye una materia propia del régimen de propiedad horizontal, es

decir del derecho civil (fs. 89/92).

5. Con fecha 29 de marzo de 2017 se celebra la audiencia del art. 6° de la ley n° 402

en la que exponen sus argumentos la Asociación Civil de Administradores de

Consorcios de Propiedad Horizontal, la Procuración General de la Ciudad y el Fiscal

General Adjunto (acta obrante a fs. 109).

Fundamentos:

La juez Inés M. Weinberg dijo:

1. La acción promovida por la Asociación Civil de Administradores de Consorcios de

Propiedad Horizontal -AIPH- ha quedado circunscripta–en virtud de la admisibilidad

parcial resuelta por el Tribunal el 5 de octubre de 2016– a la pretensión de obtener la

declaración de inconstitucionalidad de los artículos 9 inciso k) y 13 de la ley 941.

La actora plantea, en sustancia, que las normas impugnadas se han tornado

inconstitucionales a partir de la entrada en vigencia –el 1 de agosto de 2015– del

Código Civil y Comercial de la Nación (ley 26.994), toda vez que, en sus artículos 2067

inciso j) y 2060 regula de manera distinta las situaciones previstas en los artículos 9

inciso k) y 13 de la ley local. Aduce, entonces, que se trata de materia delegada al

Gobierno Federal, de acuerdo con el artículo 75 inciso 12 de la Constitución Nacional

y, en consecuencia, la Ciudad de Buenos Aires ha perdido la potestad para legislar en

esa materia.

2. En cuanto al cuestionamiento del artículo 9 inciso k) de la ley 941 la accionante

argumenta que, ante el mismo supuesto fáctico de cese o renuncia del administrador

previsto en el art. 2067 inciso j) del CCyCN, se establecen plazos distintos para «poner

a disposición del consorcio los materiales que corresponden». Sin embargo, advierto

que del cotejo de aquellas normas no se verifica una incompatibilidad, pues admiten

una interpretación armónica que las concilia. Es por ello, y por los motivos que

continuación se exponen, que considero que corresponde rechazar el planteo.

2.1. En primer término, es oportuno recordar aquí la inveterada jurisprudencia de la

Corte Suprema de Justicia de la Nación –refiriéndose al control difuso de

constitucionalidad, aplicable mutatis mutandis al control concentrado previsto en el art.

113 inciso 2 CCBA– según la cual la declaración de inconstitucionalidad de una

disposición legal es un acto de suma gravedad institucional y una de las más delicadas

funciones susceptibles de encomendarse a un tribunal de justicia y, por ello, debe ser

considerada como ultima ratio del orden jurídico (Fallos: 288:325: 290:83; 292:190;

294:383; 298:511; 300:1087; 302:457, 484 y 1149; 311:394; 312:122 y 435, entre

muchos otros). Sólo debe ejercerse cuando la repugnancia con la cláusula

constitucional es manifiesta y la incompatibilidad inconciliable (Fallos: 247:121). Es

decir, la declaración de inconstitucionalidad de una norma no resultará necesaria

cuando la cuestión pueda encontrar adecuada solución mediante una interpretación

posible de las normas en presunta contradicción.

2.2. Desde la perspectiva expuesta y reconocida la competencia de la Ciudad

Autónoma de Buenos Aires para reglamentar cuestiones relativas al ejercicio

profesional (art. 80 inc. 2, d, de la Constitución local) –en este caso legislar en

materia de ejercicio profesional de los

administradores de consorcios de propiedad horizontal–corresponde analizar las

normas en aparente conflicto.

Aquellas disponen lo siguiente: El art. 9 inciso k) establece: «[e]n caso de renuncia,

cese o remoción, debe poner a disposición del consorcio, dentro de los diez (10) días,

los libros y documentación relativos a su administración y al consorcio, no pudiendo

ejercer en ningún caso, la retención de los mismos» (el destacado ha sido añadido). El

artículo 2067 inciso j) dispone: «Derechos y obligaciones. El administrador tiene los

derechos y obligaciones impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de

propietarios. En especial debe: (…) inc. j) en caso de renuncia o remoción, dentro de

los quince días hábiles debe entregar al consejo de propietarios los activos existentes,

libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas; (…)»(el destacado

ha sido añadido).

2.3. El análisis de los artículos transcriptos admite una interpretación que concilia

ambas disposiciones normativas.

Si bien las mismas establecen plazos distintos para el cumplimiento de una serie de

obligaciones, lo cierto es que dichas normas refieren a actos distintos que no se

contradicen sino que se complementan. En efecto, mientras que el artículo 9 inciso «k»

de la ley local dispone un plazo de 10 días para cumplir con la obligación de «poner a

disposición del consorcio» los libros y documentos, el artículo 2067 inciso j) del Código

Civil y Comercial determina uno de 15 días para «entregar» dichos libros y documentos.

Es dable advertir que existe una evidente diferencia entre la acción de «poner a

disposición» una cosa y la de «entregar» una cosa. La primera conducta supone que el

objeto que es «puesto a disposición» de otro continúa estando dentro de la esfera de

custodia del sujeto que realiza esa conducta pero también admite que otro acceda al

mismo y tome contacto con aquello que fue puesto a su disposición (admite acceso

concurrente). En cambio la acción de «entregar» una cosa implica que el objeto sale de

la esfera de custodia y acceso por parte de quien realiza la conducta y queda a

disposición exclusiva de quien lo recibe (acceso exclusivo). En ese sentido la Real

Academia Española define «entregar» como «poner algo o a alguien bajo la

responsabilidad o autoridad de otro».

Además, interesa hacer notar que esta diferencia entre «poner a disposición» y

«entregar» no ha pasado inadvertida por el legislador nacional puesto que se verifica, a

lo largo de Código, que ha tenido en cuenta esta diferenciación al regular otras

situaciones jurídicas y específicamente distingue entre la obligación de «poner a

disposición» (artículos 1149, 910, 1137, 1305, entre otros) y la de «entregar» (artículos

131, 1149, 348, 747, entre otros).

Por lo expuesto, una interpretación armónica de los artículos bajo análisis conduce a

concluir que en la Ciudad el administrador de consorcio, cuando cesa en sus

funciones, deberá a los 10 días poner los libros y documentos a disposición del

consorcio y a los 15 días hacer entrega de dichos libros y documentos, junto con los

activos y la rendición de cuentas.

De esta manera se armonizan las normas en supuesta contradicción. Considero que

se trata de una hermenéutica adecuada y permite una solución razonable que

compatibiliza ambas normas.

En virtud de lo expuesto, corresponde rechazar la acción declarativa de

inconstitucionalidad en relación al mencionado artículo 9 inc. k) de la ley 941 pues la

contradicción que enuncia la accionante no es tal.

3. Distinta solución tendrá el cuestionamiento del artículo 13 de la referida ley local,

que se impugna por su contradicción con las disposiciones del artículo 2060 Código

Civil y Comercial en lo que se refiere a la forma de computar las mayorías en la

Asamblea de Propietarios.

Las normas en cuestión establecen lo siguiente:

«Artículo 13.- Duración: El administrador, salvo disposición en contrario establecida en

el Reglamento de Copropiedad y Administración de cada consorcio, tendrá un plazo

de hasta un (1) año para el ejercicio de su función, pudiendo ser renovado por la

asamblea ordinaria o extraordinaria, con la mayoría estipulada en el mencionado

Reglamento o en su defecto por los dos tercios de los/as Propietarios/as presentes,

con mínimo quórum. Puede ser removido antes del vencimiento del plazo de mandato

con la mayoría prevista a tal efecto en el Reglamento de Copropiedad. El término de

un año regirá a partir de la aprobación de esta Ley» (el destacado ha sido agregado).

«Articulo 2060.-Mayoría absoluta. Las decisiones de la asamblea se adoptan por

mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades

funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes

proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto. La mayoría de los

presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio

fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de

notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría

suficiente» (el destacado ha sido añadido). 3.1. Corresponde, en primer lugar, recordar

que la Constitución Nacional establece que la atribución de dictar los códigos

sustantivos

constituye una competencia delegada en el Congreso de la Nación y es exclusiva de

éste –una vez que tal atribución ha sido efectivamente ejercida (arts. 75, inc. 12 y

126, CN)–.

Sobre el deslinde de competencias entre la Nación y las provincias la Corte Suprema

de Justicia de la Nación, invariablemente, ha sostenido–en doctrina aplicable, mutatis

mutandis, a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires– que los actos de las legislaturas

provinciales no pueden ser invalidados sino en los casos en que hay una absoluta y

directa incompatibilidad en el ejercicio de ellos por estas últimas (Fallos: 325:428,

156:20; 320:619; 3:131; entre muchos otros). Además la Corte tiene dicho que es

«atribución de las provincias reglamentar la práctica de las profesiones liberales en sus

respectivas jurisdicciones, en la medida en que con dicha reglamentación no se

alteren sustancialmente los requisitos que al efecto exige la norma nacional, pues

dentro de lo razonable, las provincias pueden establecer los requisitos

complementarios que, en el ejercicio del poder de policía, les corresponde» (conf.

Fallos: 323:1374 y 320:89).

3.2. A la luz de las cláusulas constitucionales mencionadas, corresponde analizar las

normas que la accionante afirma que se encuentran en contradicción –circunstancia

en la que funda su inconstitucionalidad–. El Código Civil y Comercial de la Nación

regula la propiedad horizontal como un derecho real en su título V, del Libro IV.

Establece que uno de los órganos de la persona jurídica consorcio es la Asamblea

(art. 2044) y en el capítulo 5 de dicho título reglamenta su funcionamiento. Al respecto

el artículo 2060 dispone que las decisiones de la Asamblea se toman por mayoría

absoluta sobre la totalidad de los propietarios (no solo de los presentes) y que esa

mayoría se conforma con una doble exigencia: el número de unidades y las partes

proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto. Por su parte el artículo 2066

establece que es facultad de la Asamblea la de nombrar y remover el administrador.

Sentado esto último y del cotejo con la norma local aquí cuestionada, es evidente la

contradicción que ha sobrevenido–porque la ley 941 fue sancionada muchos años

antes de la vigencia del actual Código Civil y Comercial de la Nación–.

En efecto, el artículo 13 de la ley 941 dispone un plazo de duración de 1 año para el

ejercicio de la función por parte del administrador, renovable por una mayoría simple

de votos de la Asamblea de propietarios presentes.

La ley local se aparta de manera inconciliable de las prescripciones del Código en

tanto que, por un lado, dispone una forma de cómputo de mayorías sobre la base de

los propietarios presentes,

cuando la ley nacional específicamente establece que la mayoría debe computarse

sobre la totalidad de los propietarios. Por otro lado, el artículo 13 no contempla la

doble exigencia que establece el artículo 2060 CCyCN para la toma de decisiones por

parte de la Asamblea, es decir, considerando el número de unidades y las partes

proporcionales indivisas de estas con relación al conjunto. Por lo expuesto cabe

concluir que, a partir de la entrada en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial de

la Nación, el artículo cuestionado devino en inconstitucional toda vez que regula en

materia eminentemente civil (conformación de la voluntad del órgano de una persona

jurídica) de manera distinta a la norma nacional y no es posible realizar una

interpretación que armonice las normas en colisión. Determinar de qué manera uno de

los órganos (la Asamblea) de una persona jurídica (el Consorcio) forma su voluntad y

toma decisiones es materia de legislación común y, como tal, prerrogativa única del

Congreso Nacional, por lo que no corresponde a las provincias ni a la Ciudad de

Buenos Aires incursionar en ese ámbito (cnf. CSJN Fallos 325:428). Tal como tiene

dicho la Corte Suprema «no se concibe, además, que el Código Civil o el de Comercio,

al organizar las instituciones privadas para toda la República, lo haya hecho

subordinando su contenido al examen y revisión de los Gobiernos de Provincia, para

declarar si tal como se encuentran legisladas comprometen o no sus poderes de

policía» (Fallos 156:20)

Por lo tanto, en virtud de esta incompatibilidad inconciliable de los textos legales bajo

estudio corresponde declarar la inconstitucionalidad del artículo 13 de la ley 941, de

conformidad con la manda constitucional prevista en los artículos 31, 75 inciso 12 y

126.

Toda vez que las distintas partes del artículo resultan inescindibles, pues derogar sólo

la parte que refiere a las mayorías alteraría el sentido de la norma misma–y no es

competencia de este tribunal hacer las veces de legislador positivo–, la declaración

de inconstitucionalidad impacta sobre todo lo que aquel regula.

4. Por todo lo expuesto voto por rechazar la acción declarativa de inconstitucionalidad

respecto del artículo 9 inciso «k» de la ley 941 y hacer lugar a la acción en relación al

artículo 13 de la ley 941.

La jueza Alicia E. C. Ruiz dijo:

Coincido con los fundamentos y la solución que propone mi colega Inés Weinberg en

su voto, al que adhiero.

La jueza Ana María Conde dijo:

1. Adhiero a los puntos 1 y 2 del voto de la Juez de trámite Dra. Inés Weinberg, por

compartir sustancialmente los fundamentos que allí se expresan.

2. La Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal

(AIPH) impugna la validez constitucional de los arts. 9 inc. k) y 13 de la ley n° 941

CABA, por contrariar las disposiciones de los arts. 2060 y 2067 inc. j) del Código Civil

y Comercial de la Nación (CCCN), situación sobreviniente a la sanción de la ley local.

La accionante plantea que, ante la diversidad de soluciones para una misma situación,

deben prevalecer las normas del CCCN por tratarse de una legislación que resulta

competencia del Congreso de la Nación, de acuerdo con el art. 75 inc. 12 de la

Constitución Nacional. En consecuencia, entiende que las normas locales han

devenido inconstitucionales por su incompatibilidad con lo dispuesto en el mencionado

código de fondo.

3. Este Tribunal ha resuelto con anterioridad cuestiones en las que se invocaba la

incompatibilidad entre normas locales y federales, y en ese contexto hemos

establecido un marco jurídico –en voto con mi colega José Osvaldo Casás–, según

el cual: «La Constitución Nacional establece que la atribución de dictar los códigos

sustantivos constituye una competencia delegada en el Congreso de la Nación y es

exclusiva de éste –una vez que tal atribución ha sido efectivamente ejercida– (arts.

75, inc. 12 y 126, CN). No es menos cierto que las jurisdicciones locales no han

conferido a la Nación la competencia para legislar respecto del denominado poder de

policía de las profesiones liberales, aunque ello sea bajo la condición de no impedir o

dificultar con tales regulaciones el cumplimiento de los propósitos receptados en la

normativa federal, ni alterar el derecho común que rige para toda la República (arts.

121 y 126, CN).

Al mismo tiempo, cabe recordar que el diseño del sistema federal de gobierno

delineado en la Constitución Nacional tampoco permite a las autoridades nacionales

asumir aquellos poderes de regulación puestos en cabeza del plano local de modo

privativo, ni siquiera bajo el pretexto de reglamentar el derecho común. Por último,

tampoco puede pasarse por alto que existen diversos supuestos en los que la Carta

Magna ha establecido que el Gobierno federal y las jurisdicciones locales deben

ejercer sus atribuciones reglamentarias de manera concurrente.

Sobre el punto, la Corte Suprema de Justicia de la Nación, invariablemente, ha

sostenido que los actos de las legislaturas provinciales no pueden ser invalidados sino

en los casos en que la Constitución Nacional concede al Congreso Nacional, en

términos expresos, un poder exclusivo o en que el ejercicio de idénticos poderes ha

sido expresamente prohibido a las provincias o cuando hay una absoluta y directa

incompatibilidad en el ejercicio de ellos por estas últimas (Fallos: 3:131; 302:1181 y

320:619, entre muchos otros)»./// (voto que suscribí junto con el juez Casás en la

causa «Corporación de Rematadores y Corredores Inmobiliarios Mutual c/ GCBA s/

acción declarativa de inconstitucionalidad», Expte. n° 5520/07, sentencia del 11 de

noviembre de 2008).

4. Cabe destacar que no viene discutido en la demanda que el denominado poder de

policía de las profesiones reside en el ámbito local (cf. fs. 5 vta.). Se afirma, en

cambio, que «…en caso de contradicción la norma preminente es la disposición

nacional» por lo que las objeciones de la parte actora se encuentran orientadas a

demostrar que las disposiciones de los arts. 9 y 13 de la ley n° 941 cuestionadas

resultan incompatibles con determinadas normas que forman parte del nuevo Código

Civil y Comercial de la Nación.

En efecto, la competencia de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires para reglamentar

cuestiones relativas al «ejercicio profesional, fomento del empleo y policía del trabajo»

en el ámbito de su jurisdicción (arts. 129, CN; 80, inc. 2°, ap. d), es una potestad

constitucional en virtud de la cual la Legislatura ha dictado ya otras normas

reglamentarias de actividades profesionales, como por ejemplo la ley reguladora de la

función notarial (Ley 404).

La ley local n° 941, cuyos artículos se cuestionan, constituye un ordenamiento

destinado a controlar la registración y matrícula de los administradores de consorcios

de propiedad horizontal en la Ciudad de Buenos Aires (art. 1), disponiendo sobre el

ejercicio de la función de administrador en general. Dentro de ese marco de

competencia, resulta claro que la Legislatura dictó la ley para ordenar y normalizar el

ejercicio de los administradores de consorcio, creando un registro y determinando

obligaciones y deberes, en una forma que se estimó valiosa para los ciudadanos y

que, en principio, no colisionaba con las disposiciones de la legislación entonces

vigente, ley n° 13.512 (Ley de Propiedad Horizontal).

Al entrar en vigencia el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (agosto de 2015),

que legisla sobre el derecho real de propiedad horizontal en toda su extensión,

aparecieron discordancias que ahora es necesario interpretar en cuanto a su

naturaleza, a fin de establecer cuál de ellas prevalece o si es posible compatibilizar

ambos

ordenamientos, estableciendo en cada caso la existencia o no de una cuestión que

ponga en colisión potestades locales y federales.

5. Nuestro país adoptó para su gobierno la forma federal –federalismo atenuado por

la existencia de legislación común de fondo (art. 75 inc. 12 C.N) , y este tipo de

diseño es el que determina que, mientras la normativa de fondo compete al órgano

legislativo nacional, la regulación de las materias que no han sido expresamente

delegadas corresponda a las autoridades locales.

En este caso, las normas que se objetan regulan distintos aspectos del derecho real

de propiedad horizontal –como lo son los relativos al cese del Administrador (órgano

ejecutivo del Consorcio de Propietarios) y a la forma en que se toman las decisiones

por parte de la Asamblea (órgano deliberativo). Es decir, no se vinculan con la

registración y control de la actividad del profesional que se desempeña como

Administrador, y por lo tanto su regulación es competencia del Congreso federal por

tratarse de normas de derecho sustantivo, materia delegada por las provincias a la

Nación. No obstante, las dos situaciones que se plantean por el cuestionamiento de la

parte actora, no son similares y deben ser analizadas singularmente teniendo en

cuenta los principios y reglas hermenéuticos enunciados en los puntos 1 y 2 del voto

preopinante.

5.1 En cuanto a la situación contemplada en el art. 9 inc. k) de la ley n° 941, que

regula la entrega de los libros y documentación en caso de cesar el administrador,

coincido con mi colega, Dra. Weinberg, en que la norma local no expresa una

auténtica oposición a lo dispuesto al respecto en el art. 2067 inc. j) CCCN, ya que

existe la posibilidad de compatibilizar ambas normas.

En efecto, en el juego armónico de ambas normas, es correcto interpretar que el

administrador saliente tiene la obligación de «poner a disposición» del Consorcio los

libros y la documentación relacionados a la administración «dentro de los 10 días»

desde el cese o renuncia. Es decir, dentro de ese plazo deberá permitir a los

copropietarios el acceso a la totalidad de la documentación obrante en su poder, aun

cuando la obligación de «entregarlos» desprendiéndose de ellos y traspasándolos al

Consorcio junto con los activos y la rendición de cuentas pertinente recién se opera al

vencer el plazo de «15 días hábiles» que dispone el art. 2067 inc. j) CCCN. Esta

interpretación resulta razonable en tanto permite a los copropietarios apreciar la

situación del Consorcio, mientras otorga al administrador un tiempo razonable para

llevar adelante la entrega de los activos (traspaso de cuentas bancarias, claves de

gestión, trámites de acceso electrónico, etc.) y realizar una detallada rendición de

cuentas.

En consecuencia, aun cuando prevalece la norma del CCCN, no existe motivo para

declarar la inconstitucionalidad respecto del art. 9 inc. k) de la ley n° 941, puesto que

ambas disposiciones pueden complementarse.

5.2 Distinta es la solución con respecto a lo previsto en el art. 13 de la ley 941 y en el

2060 del CCCN, ya que en este caso la norma local y la nacional son claramente

contradictorias en lo que establecen supletoriamente como mayoría necesaria para

que la Asamblea adopte válidamente la decisión de renovar o remover al

administrador del Consorcio.

En efecto, el art. 13 de la ley 941 dice: «Duración .El administrador, salvo disposición

en contrario establecida en el Reglamento de Copropiedad y Administración de cada

consorcio, tendrá un plazo de hasta (1) un año para el ejercicio de su función,

pudiendo ser renovado por la asamblea ordinaria o extraordinaria, con la mayoría

estipulada en el mencionado Reglamento o en su defecto por los dos tercios de los/las

propietarios presentes, con mínimo quorum/// Puede ser removido antes del

vencimiento del plazo del mandato con la mayoría prevista a tal efecto en el

Reglamento de Copropiedad. El término de un año regirá a partir de la aprobación de

esta ley». (lo destacado es propio)

El art. 2060 CCCN, por su parte, establece: «Las decisiones de la Asamblea se

adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las

unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de

las partes proporcionales indivisas de estas con relación al conjunto. La mayoría de los

presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio

fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los treinta días de

notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría

suficiente» (lo destacado es propio).

En primer lugar corresponde, para dar mayor claridad al tema, tener presente dos

cuestiones: 1) El derecho real de Propiedad Horizontal se encuentra reglado en forma

sistémica en el Libro IV, Título V CCCN, por ello las disposiciones que abarcan su

funcionamiento –el Consorcio de Copropietarios y sus órganos: el Consejo de

Propietarios, el Administrador y la Asamblea (art. 2044 CCCN)–, se conectan y

relacionan necesariamente, aspecto relevante para encarar el análisis del tema

propuesto a decisión y 2) Las disposiciones sobre las mayoría necesaria para decidir

en asamblea sobre la remoción o renovación del administrador, así como la forma de

computarla a que se refieren los artículos transcriptos, son supletorias de la voluntad

expresada en el Reglamento de Copropiedad y

Administración del Consorcio de que se trate (sobre el tema ver Alterini, Jorge Horacio,

«Código Civil y Comercial Comentado. Tratado Exegético», Tomo IX, La Ley,

comentario al artículo n° 2060, en especial p. 947). Se refiere al punto en forma

expresa el art. 13 de la ley local n° 941, mientras que en el caso del CCCN, surge del

juego armónico del art. 2060 –que no se refiere en particular a la duración del

administrador y sus contingencias sino a todas las decisiones de Asamblea en

general– con el precedente art. 2056 que al establecer el contenido del Reglamento

de Copropiedad señala: «El Reglamento de propiedad horizontal debe contener: …ñ)

determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones…; p) forma de

computar las mayorías; …r) designación, facultades y obligaciones especiales del

administrador; s) plazo de ejercicio de la función del administrador…». (destacado

propio)

En este contexto, debe incluirse necesariamente en el estudio comparativo el art. 2066

que dispone, en su segundo párrafo, que: «Los administradores sucesivos [luego del

primero] deben ser nombrados o removidos por la asamblea» (destacado propio).

5.3 Sentado lo anterior, y efectuado el cotejo entre las normas que se han

cuestionado, surge sin duda alguna que la norma del art. 13 de la ley n° 941 de la

Ciudad resulta inconciliable y se opone al régimen establecido por el código de fondo

para regular la remoción o renovación del administrador del Consorcio, estableciendo

en forma supletoria a lo que pudiera fijar el Reglamento, un sistema de mayoría y de

cómputo para su validez que difiere del señalado en la legislación civil y comercial

vigente.

Por lo demás, y sólo a mayor abundamiento, debo advertir que la cuestión en debate

se encontraba regulada, con anterioridad a la sanción del Código Civil y Comercial de

la Nación, en la ley 13.512 que integraba la legislación civil anterior (arts. 9 inc. d y 10),

normas que tampoco coincidían totalmente con lo dispuesto en la ley local 941. Esta

circunstancia convalida lo señalado en cuanto a la falta de competencia de la

Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires para abordar la reglamentación de aspectos

sustanciales de la propiedad horizontal.

En suma, los artículos objetados exceden la potestad local de ejercer el ordenamiento

y control, por vía del ejercicio profesional, de los administradores de consorcios en la

Ciudad de Buenos Aires, disponiendo sobre aspectos que hacen al derecho de

propiedad horizontal y sus órganos.

No obstante ello, en el caso de la norma del art. 9 inc. k de la ley n° 941 ambas

normas admiten ser compatibilizadas en beneficio de los

copropietarios y sin perjuicio para los administradores, y, por tanto no existe mérito

para declarar la inconstitucionalidad.

Por el contrario, en el caso del art. 13 de la ley, la disposición cuestionada vulnera lo

establecido en el art. 75, inc. 12, CN, resultando contraria al principio de jerarquía

normativa contenido en el art. 31 CN, y, en consecuencia, debe ser declarada

inconstitucional.

Por las consideraciones expuestas corresponde hacer lugar parcialmente a la acción

declarativa de inconstitucionalidad interpuesta, que prospera respecto del art. 13 de la

ley n° 941 y se rechaza con relación al art. 9 inc. k). Así lo voto.

El juez José Osvaldo Casás dijo:

1. En lo que respecta al planteo de inconstitucionalidad del art. 9 inc. k) de la ley n°

941, discrepo con la solución a la que arriban mis colegas preopinantes.

1.1 La parte actora cuestiona la validez de la aludida normal local por ser contraria al

art. 2067, inc. j), del Código Civil y Comercial de la Nación. Puntualmente alega que «la

contradicción es manifiesta pues ambas disposiciones se ocupan exactamente de la

misma situación y lo hacen de manera diferente» (fs. 7). A la par, señala que «ambos

se refieren exactamente a la misma situación (cuánto tiempo tienen los

administradores que son hechos cesar o renunciados para poner a disposición del

consorcio los materiales que le corresponden) pero ambos otorgan un tiempo

diferente» (fs. 7 vuelta).

1.2 En mi concepto, asiste razón a la parte actora pues, mientras la norma local

establece un plazo de diez días para que el Administrador ponga a disposición del

Consorcio los libros y la documentación relativos a su administración, en el art. 2067,

inc. j), del Código Civil y Comercial de la Nación se fija un plazo de quince días para

que el Administrador entregue al consejo de propietarios tales libros, activos y

documentos del consorcio.

Según entiendo, de la propia lectura de las previsiones normativas en cuestión surge

que –con distintas palabras y estableciendo una modalidad de tiempo diferente–

ambas se dirigen a regular un mismo supuesto: un deber específico del Administrador,

representante legal del Consorcio, una vez que el contrato que lo vincula con éste se

extingue.

Luego, aun cuando también soy de la opinión que la invalidación de una norma

constituye una medida de extrema gravedad institucional, última ratio del

ordenamiento jurídico –máxime en el marco del control concentrado de

constitucionalidad, en el que el acogimiento de una pretensión de esa naturaleza, una

vez cumplido el procedimiento establecido en el art. 113, inc. 2, de la CCBA tiene

efectos erga omnes– todo me lleva a concluir que corresponde declarar la

inconstitucionalidad del art. 9 inc. k) de la ley n° 941 por resultar contrario al art. 31 de

la Constitución Nacional, en la medida que el supuesto allí contemplado forma parte

de la materia delegada en el Congreso de la Nación en virtud del art. 75, inc.12, de la

CN y ha sido regulado expresamente en el art. artículo 2067 inc. j), del Código Civil y

Comercial de la Nación.

1.3 Por lo demás, en caso de considerar que «poner a disposición» y «entregar» podrían

ser consideradas como acciones distintas, que se suceden en el tiempo, una vez

presentada la renuncia o dispuesta la remoción del Administrador del Consorcio –esto

es, entendiendo que a los diez días el Administrador debería poner a disposición del

Consorcio los libros y la documentación relativos a su administración; para luego,

llegados los quince días, hacer entrega al consejo de propietarios tales libros, activos y

documentos del consorcio– no encuentro razón de peso para que tal distinción pueda

estar establecida en la legislación local de la jurisdicción.

Según el art. 2065 del Código Civil y Comercial de la Nación, el administrador es

«representante legal del Consorcio con carácter de mandatario». Por tal motivo, y sin

perjuicio de los derechos y obligaciones establecidos en el Libro IV –Derechos

reales–,Título V –Propiedad horizontal–, Capítulo 7 –Administrador– del Código

Civil y Comercial de la Nación y de los deberes específicos que pudieran estar

estipulados en los respectivos reglamentos de copropiedad, es posible afirmar sin

lugar a hesitación que, ya sea en virtud de su condición de representante legal del

Consorcio o por su carácter de mandatario, el Administrador tiene siempre un deber de

rendir cuentas de la gestión encomendada y, en consecuencia, de dejar a disposición

del Consorcio (o sus integrante) la documentación perteneciente a éste que respalde

las acciones desplegadas durante su gestión (v. en este sentido, los arts. 372, incs. b)

y c); art. 1324, incs. b), c), e), f), h) e i) y art. 1334). Puntualmente, conforme el aludido

art. 1324 del CCyCN, durante la toda la ejecución del contrato el mandatario tiene

obligación de «h) informar en cualquier momento, a requerimiento del mandante, sobre

la ejecución del mandato» y de «i) exhibir al mandante toda la documentación

relacionada con la gestión encomendada, y entregarle la que corresponde según las

circunstancias».

Por ello, incluso en este supuesto estimo que el art. 9 inc. k) de la ley n° 941 tampoco

podría estimarse válido, en tanto también desde este punto de vista la materia

regulada es de aquella delegada en el Congreso de la Nación en virtud del art. 75,

inc.12, de la CN.

1.4 Resta señalar que el criterio que aquí propicio intenta brindar la seguridad jurídica

a las cuestiones planteadas sub examine, permitiendo una lectura facilitadora a todos

los porteños que viven en inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal,

que ha tenido en esta jurisdicción –a diferencia de las restantes– tan vasto

desarrollo.

2. En otro orden de ideas, debo expedirme respecto del planteo de inconstitucionalidad

del art. 13 de la ley n° 941 por resultar contrario a lo establecido en el art. 2060 del

Código Civil y Comercial de la Nación.

2.1 Interesa recordar que al respecto la ley local establece: «Duración: El

administrador, salvo disposición en contrario establecida en el Reglamento de

Copropiedad y Administración de cada consorcio, tendrá un plazo de hasta un (1) año

para el ejercicio de su función, pudiendo ser renovado por la asamblea ordinaria o

extraordinaria, con la mayoría estipulada en el mencionado Reglamento o en su

defecto por los dos tercios de los/as Propietarios/as presentes, con mínimo quórum.

Puede ser removido antes del vencimiento del plazo de mandato con la mayoría

prevista a tal efecto en el Reglamento de Copropiedad. El término de un año regirá a

partir de la aprobación de esta Ley» (el destacado ha sido agregado). Por su parte, el

artículo 2060 del CCyCN dispone «Mayoría absoluta. Las decisiones de la asamblea

se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de

las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y

de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto./ La mayoría

de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio

fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de

notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría

suficiente» (el destacado ha sido añadido). 2.2 Con relación a este asunto, la parte

actora sostuvo: «la ley n° 941 establece que la renovación del ejercicio del

administrador debe ser decidida con la mayoría estipulada en el Reglamento o en su

defecto por los dos tercios de los propietarios presentes, con mínimo quorum. / El

Código Civil vino a dejar sin efecto esta disposición al

definir un principio general en su artículo 2060… / La contradicción aquí es manifiesta

y no amerita un análisis más detallado. El Código Civil estableció mayorías que deben

configurarse para las decisiones de la asamblea y una ley local anterior tiene

previsiones anteriores diferentes; por lo tanto, debe hacerse cesar los efectos de la ley

local» (sic, fs. 8 vuelta/9).

2.3 Así expuesto el planteo jurídico sometido a decisión de este Tribunal, coincido con

los fundamentos expuestos en el punto 3.2 del voto de la jueza de trámite, Inés M.

Weinberg, en tanto exponen que la ley local se aparta de manera inconciliable del

Código Civil y Comercial de la Nación en lo que respecta al modo de computar la

mayoría necesaria para la Asamblea allí puntualizada. Ahora bien, en mi concepto, la

evidente la contradicción normativa que ha sobrevenido luego de la sanción del

Código Civil y Comercial de la Nación, se limita al segmento normativo del artículo 13

de la ley n° 941 que dice «o en su defecto por los dos tercios de los/as Propietarios/as

presentes, con mínimo quórum».

Ello es así, por cuanto sólo en ese tramo de la norma local ésta se refiere a las

asambleas y establece una forma de cómputo de mayorías sobre la base de los

propietarios presentes sin tener en cuenta la pauta y la doble exigencia que prevé el

primer párrafo del art. 2060 CCyCN ni tampoco la solución alternativa brindada por el

segundo párrafo del citado artículo.

Esta decisión –que circunscribe la declaración de inconstitucionalidad sólo a ese

tramo del art. 13 de la ley n° 941– se ve abonada por el hecho que la parte actora

sólo planteó la invalidez de la norma con ese fundamento y no es dable extender los

efectos de la declaración de inconstitucionalidad a otras previsiones normativas que

permanecen incólumes ante la inexistencia de cuestionamientos concretos por esta

vía.

2.4 Por lo demás, no puede dejar de advertirse que en las versiones taquigráficas de

las sesiones legislativas en las que se dio tratamiento a la ley n° 941 y, en lo que aquí

interesa, a su ley modificatoria n° 3254 (que incorporó el artículo 13 en cuestión), se

hizo hincapié en que, con el avance de los derechos de los consumidores y usuarios,

se advertía la necesidad por parte del Estado de intervenir en determinadas relaciones

contractuales a los fines de reestablecer o reequilibrar, en sus justos términos, las

situaciones que afectaban diariamente a los miembros del consorcio.

En la sesión 5 de noviembre de 2009, al presentar uno de los despachos, se sostuvo

que «entendemos que la relación entre administradores y administrados es una

relación de consumo, encuadrada en lo estipulado por el Artículo 1° de la Ley Nacional

24240

de Defensa del Consumidor. Es el caso específico de consumo de un servicio que

conlleva todos los derechos y obligaciones propios de este tipo de relación, siendo

merecedora, por ende, de la protección establecida en la Constitución Nacional. / Que

la Constitución de la Ciudad de Buenos Aires, por su parte, en su Artículo 46,

«garantiza la defensa de los consumidores y usuarios de bienes y servicios, en su

relación de consumo, contra la distorsión de los mercados. […]» y protege «la

seguridad y el patrimonio de los consumidores y usuarios, asegurándoles trato

equitativo, libertad de elección y el acceso a la información transparente, adecuada,

veraz y oportuna […]». Las distorsiones son claras cuando exista ausencia en la

regulación de las obligaciones de los administradores, falta de información al

consorcista, entre otras… / Que hoy considerada insuficiente, dicha Ley requiere

modificaciones que la complementen y actualicen. La regulación de esta actividad es

tanto más importante cuanto más frágil es la posición de los consorcistas. En un

contexto económico de creciente inflación, que repercute directamente sobre el bolsillo

de millones de trabajadores y jefes de hogar, algunos con importantes problemas

laborales (desempleo, subempleo, empleo en negro, etcétera, quienes viven en

consorcios de propiedad horizontal necesitan contar con herramientas que les

permitan defender sus recursos» (v. 22° sesión ordinaria del 5 de noviembre del año

2009, versión taquigráfica n° 28, páginas 137 y ss).

Así pues, para poder invalidar el primer segmento del art. 13 de la ley n° 941 era

menester, en primer lugar, que la parte actora impugnara concretamente el contenido

de aquella norma mediante argumentos sólidos y serios y, en segundo lugar, que en el

marco de esa fundamentación –que en la presente acción es inexistente– se

efectuaran consideraciones para cuestionar por qué la Legislatura local no podría, en

el marco de las potestades vinculadas a la policía del consumo, establecer algún tipo

de regulación para exigir la ratificación periódica de la voluntad de los propietarios

respecto de la continuidad o no de los Administradores de Consorcios, a los fines

resguardar sus derechos en tanto consumidores de la jurisdicción local.

Lo expuesto no importa adelantar alguna opinión respecto de la validez o invalidez

constitucional del primer segmento normativo contenido en el art. 13 de la ley n° 941,

sino ejercer con suma prudencia la delicada facultad conferida por el art. 113, inc. 2,

de la CCBA, circunscribiéndola a los planteos efectivamente sometidos a

consideración de este Estrado, sin extenderla ultra petita, para no desbordar el

armónico equilibrio republicano de los poderes.

3. Finalmente, resta señalar que la decisión adoptada no puede interpretarse como un

reproche a la Legislatura de la Ciudad por

cuanto la ley n° 941 fue sancionada en el año 2002 y modificada en el año 2009,

mientras que el Código Civil y Comercial de la Nación entró en vigencia el 1° de enero

de 2016 (v. art. 7 de la ley n° 26.994).

Por los motivos expuestos, voto por declarar la inconstitucionalidad del art. 9 inc. k) de

la ley n° 941, como así también del segmento normativo del artículo 13 de la ley 941

que dice «o en su defecto por los dos tercios de los/as Propietarios/as presentes, con

mínimo quórum». Costas en el orden causado (art. 25 de la ley n° 402).

Así lo voto.

El juez Luis Francisco Lozano dijo:

1. Como se verá, corresponde rechazar la demanda de inconstitucionalidad promovida

por la Asociación Civil Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal a fs.

1/11.

2. La demanda fue declarada admisible en cuanto cuestiona la constitucionalidad, con

apoyo en el art. 75 inciso 12 CN, de: (i) el art. 9 inciso k de la ley n° 941, por opuesto al

art. 2067 inciso j del Código Civil y Comercial (en adelante, «CCC»); y (ii) el art. 13 de

la ley n° 941, por opuesto al art. 2060 CCC.

3. Ambos cuestionamientos asumen que las normas locales impugnadas coliden con

el CCC sancionado en consecuencia de lo que dispone el art. 75 inc. 12 CN, lo que

obliga a los jueces provinciales a observar el art. 31 de la CN apartándose de ellas.

Así, postula que la regulación local (art. 9 inc. k de la ley n° 941) ha acortado el plazo

que acuerda el CCC (art. 2067 inc. j) al administrador para entregar al Consorcio los

libros y documentos de la administración y el consorcio, frente a los supuestos de

renuncia o remoción; y que impone (cf. art. 13 de la ley n° 941) una mayoría distinta a

la regulada por el CCC (art. 2060) para el supuesto de renovación del administrador.

No está aquí cuestionada la validez de las normas locales sobre la base de la

competencia local para regular la actividad involucrada, sino, exclusivamente, en

función de la invocada incompatibilidad entre las reglas contenidas en el CCC y en la

ley local, a raíz de lo cual, se postula, debería darse preeminencia a la legislación

nacional, por tratarse de una materia delegada (cf. art. 75 inc. 12 CN ).

4. Así, cabe señalar que la ley n° 941, parcialmente objetada, fue aprobada por la

legislatura local el 3 diciembre de 2002 (y reformada

en 2009 y 2010), es decir, mucho antes de que fuera aprobado, y a que entrara en

vigencia, el nuevo Código Civil y Comercial, cosa que ocurrió recién el 1 de octubre de

2014, y el 1 de agosto de 2015, respectivamente. Al tiempo de la aprobación de la ley

n° 941 se encontraba vigente, en cambio, la ley nacional n° 13.512 –incorporada al

Código Civil– que regulaba diversos aspectos del régimen de propiedad horizontal.

En aquel contexto, la ley local creó el Registro Público de Administradores de

Consorcios de Propiedad Horizontal en el ejido de la Ciudad de Buenos Aires y lo puso

a cargo de «…la máxima autoridad del Gobierno de la Ciudad en materia de defensa

de los consumidores y usuarios» (cf. art. 1). Asimismo, reguló algunos aspectos de la

actividad, como los requisitos para la inscripción, impedimentos, obligaciones del

administrador, y se fijó un régimen de infracciones.

La circunstancia de que la ley nacional de propiedad horizontal haya sido derogada, y

reemplazada por las previsiones del Código Civil y Comercial de la Nación, no tornan,

per se, inválidas las normas locales. Ello ocurriría si la regulación local de la actividad

se contrapusiera de algún modo a una regulación emitida con arreglo a la delegación

que las jurisdicciones locales hicieron a la Nación, a través del art. 75 inc. 12 CN (y su

correlato en el art. 126 CN). Entonces, eso es lo que corresponde establecer.

5. Comenzaré por la impugnación del art. 9 inc. k de la ley n° 941. Esa norma dispone

que:

«Obligaciones del Administrador. En el ejercicio de sus funciones deben:

k. En caso de renuncia, cese o remoción, debe poner a disposición del consorcio,

dentro de los diez (10) días, los libros y documentación relativos a su administración y

al consorcio, no pudiendo ejercer en ningún caso, la retención de los mismos.»

A su turno, el art. 2067 inc. j CCC, con el que la actora propone confrontar la norma

local, dispone:

«Derechos y obligaciones. El administrador tiene los derechos y obligaciones

impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios. En especial debe:

j) en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al

consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y

rendir cuentas documentadas».

En relación a este planteo, la actora afirma que la regulación local ha acortado el plazo

con que contaba el Administrador para entregar al Consorcio la documentación

involucrada, frente a los

supuestos de renuncia o remoción. La interpretación así propuesta, sin embargo,

omite considerar varias cuestiones.

La primera de ellas es que el enunciado que precede a los incisos del que el «j», en

comentario, forma parte, comienza por establecer que los derechos y obligaciones del

administrador pueden tener tres fuentes: (i) la ley; (ii) el reglamento; y, (iii) la asamblea

de propietarios. De ahí que la enumeración contenida en el art. 2067 no pueda

suponerse taxativa. Hasta aquí, consecuentemente, la presencia de una regulación

ajena al CCC aparece habilitada.

Además, la entrega de los libros y documentos en las condiciones establecidas por el

CCC no está formulada en términos de derecho a favor del administrador, sino en

términos de derecho a favor del consorcio. En otras palabras, el Código lo impone,

expresamente, como un deber del administrador frente al consorcio.

La formulación del enunciado (que establece que «[e]l administrador [… e]n especial,

debe…») sugiere, asimismo, que ese deber es de orden público, no renunciable en

abstracto. En este escenario, dado que la enumeración no es taxativa, nada impide

que el deber sea profundizado por otra fuente.

En estas condiciones, la actora no muestra la incompatibilidad entre los dos

enunciados, pues el local se limita a poner, sobre el administrador, una carga mayor

que el nacional, temperamento que no sólo no aparece vedado por la norma, sino que

está específicamente admitido por ella; sin que, por lo demás, la carga haya sido

tachada de irrazonable.

6. El art. 13 de la ley n° 941 establece:

«Duración: El administrador, salvo disposición en contrario establecida en el

Reglamento de Copropiedad y Administración de cada consorcio, tendrá un plazo de

hasta un (1) año para el ejercicio de su función, pudiendo ser renovado por la

asamblea ordinaria o extraordinaria, con la mayoría estipulada en el mencionado

Reglamento o en su defecto por los dos tercios de los/as presentes, con mínimo

quórum.// Puede ser removido antes del vencimiento del plazo de mandato con la

mayoría prevista a tal efecto en el Reglamento de Copropiedad. El término de un año

regirá a partir de la aprobación de esta Ley».

Asimismo, el art. 2060 CCC, con el que la actora propone medir la norma citada, dice:

«Mayoría absoluta. Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta

computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se

forma con la doble exigencia del

número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al

conjunto.// la mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben

comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por

aprobadas a los quince días de notificadas, excepto que éstos se opongan antes por

igual medio, con mayoría suficiente. // El derecho a promover acción judicial de nulidad

de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea».

La actora postula que la norma local impone una mayoría distinta a la regulada por el

CCC para el supuesto de renovación del administrador.

A este respecto, cabe señalar que la ley n° 941 supedita, primeramente, a lo que

disponga el reglamento, la exigencia de mayoría para la renovación. Ello no se

muestra, per se, incompatible con el art. 2060 CCC que, frente a la ausencia de un

mínimo de tematización del asunto por la actora, no hay razones para no tomar como

norma supletoria (en el mismo sentido, V. Lorenzetti, Ricardo Luis –Director–,

Código Civil y Comercial de la Nación comentado, t. IX, Rubinzal Culzoni Editores,

Buenos Aires, 2015, p. 527). Sentado ello, tampoco la exigencia de dos tercios de los

presentes, con mínimo quorum, sería necesariamente algo distinto de la mayoría

absoluta de la totalidad de los propietarios, según la doble exigencia del art. 2060.

7. En suma, por lo dicho, corresponde rechazar la demanda de fs. 1/11.

Por ello, oído lo dictaminado por el Fiscal General Adjunto, por mayoría,

EL TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA

RESUELVE:

1. Hacer lugar parcialmente a la acción deducida y declarar la inconstitucionalidad del

artículo 13 de la ley n° 941.

2. Imponer las costas del proceso en el orden causado (art. 25 de la ley n° 402).

3. Hacer saber lo resuelto a la Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

4. Ordenar que el Boletín Oficial de la Ciudad publique, dentro de los tres (3) días

posteriores a su recepción, la parte dispositiva de esta sentencia con la constancia de

que el texto completo se encuentra publicado en el sitio web del Tribunal Superior de

Justicia www.tsjbaires.gov.ar (Jurisprudencia).

5. Dejar establecido que la norma declarada inconstitucional en el punto 1° perderá

vigencia a partir de la fecha de publicación de la parte dispositiva de esta sentencia en

el Boletín Oficial, si dentro de los tres meses de notificada a la Legislatura, ésta no la

ratifica con la mayoría de dos tercios de los miembros presentes (art. 113, inc. 2°de la

Constitución de la Ciudad de Buenos Aires).

6. Ordenar que se registre, se notifique, se cumpla con lo dispuesto en los puntos 3 y 4

y, oportunamente, se archive. Lozano – Conde – Ruiz – Casás – Weinberg